Die Chefs der Conwert AG, Günter Kerbler und Johann Kowar, haben es endlich geschafft. Ihre Altbauveredelungsmaschine ist endlich dort, wo sie die Maschinisten schon länger haben wollten: an der Wiener Börse. Das hausbackene Business, attraktive Zinshäuser mit überalteten Mietern aufzuspüren und brachliegende Dachböden herauszumotzen, kann mit frischem Cash mit etwas mehr Nachdruck verfolgt werden.
Dass sich die Sache lohnt, haben mittlerweile auch andere Marktteilnehmer - etwa Versicherungen - wahrgenommen, die noch vor wenigen Jahren ihren Wohnungsbestand zum Teil abgestoßen haben und nun an einem Come-back basteln. Kurzum: Wohnimmobilien sind wieder wachgeküsst. Und wenn man die Signale deutscher Manager richtig deutet, werden zu lokalen Playern bald auch Zuwanderer kommen, die sich das eine oder andere Gustostück sichern wollen.
Damit bekommt österreich, neben einem mittlerweile recht bunten Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt ein weiteres Segment hinzu, in dem Professionalität angesagt ist. »Das Bewertungsvolumen wird sich innerhalb der nächsten zwei Jahre verdoppeln.« Thomas Malloth, Präsident des Verbandes der Immobilientreuhänder und -makler ist sicher, dass der Bereich Immobilienbewertung in österreich künftig immens wachsen wird.
Die Gründe: Der Markt wird internationaler und Immobilien zunehmend zum globalen Finanzprodukt. Das wiederum erfordere hohe Professionalität, Unabhängigkeit und die Einhaltung bestimmter Regeln bei der Bewertung von Liegenschaften. Die weltweit tätige Royal Institution of Chartered Surveyors hat dafür Regelwerke erstellt. Sachverständige, die das Prädikat »Chartered Surveyor« tragen, sind hierzulande flott durchgezählt. »Ungefähr zehn Leute, die Luft ist sehr dünn«, sagt dazu Michael Reinberg, einer von ihnen. Er hat gemeinsam mit Malloth, der Maklerin Margret Funk und dem Immobilien-Controller Josef Seiser das Büro FSR&M gegründet. Letzterer war vor seiner Selbstständigkeit für eine Versicherung tätig und hatte sein persönliches Schlüsselerlebnis vor rund 12 Jahren in Salzburg. Insgesamt wurden für eine Liegenschaft drei Gutachten erstellt. Eines wies einen Wert von damals 14 Millionen Schilling aus, das zweite zehn, das dritte schließlich nur drei Millionen, was in etwa dem tatsächlichen Wert entsprach. Seiser weiß auch von zwei deutschen Sachverständigenbüros, die von Banken zur Haftung gebracht werden sollen: Ihre Verkehrswertgutachten waren ebenfalls so dürftig, dass Unterschiede bis zum Zwei- bis Dreifachen zu Tage traten. Was im Hinblick auf Basel II und International Accounting Standards (IAS) eher untragbar erscheint.
Um diesen Bedürfnissen gerecht zu werden, sei es unerlässlich, dass sich Sachverständige mit den neuen Methoden der Wertermittlung anfreunden, meinen die vier Netzwerkbewerter. In Hinblick auf Basel II sei der - bei vielen Sachverständigen noch nicht bekannte - Beleihungswert zu ermitteln. Bei den ab 2005 gültigen IAS-Regeln stehen die Ermittlung des Verkehrswertes zu dessen Ausweisung in der Bilanz sowie die erforderlichen Wiederholungsbewertungen im Vordergrund. Naturgemäß in die Quere kommen die Bewerter den Wirtschaftstreuhändern, die häufig die Wertermittlung für die Bilanzierung besorgen. »Sie sind eigentlich nicht die richtigen Ansprechpartner und sollten auf Fachleute zurückgreifen, bevor sie einen Bestätigungsvermerk erteilen«, meint Reinberg dazu.
Ein weiterer Aspekt betrifft die Finanzierung von Immobilienprojekten, bei denen in Deutschland vielfach dynamische Bewertungen verlangt werden. Dabei macht sich der Gutachter ein Bild der möglichen Ein- und Ausgaben einer Immobilie über einen längeren Zeitraum hinweg, anhand dessen ermittelt werden kann, ob eine Immobilie sich überhaupt rechnet.
Neben diesen Erfordernissen, die dem Immobilienmarkt von der Finanzwelt aufgebürdet werden, gibt es auch neue »täglich auftauchende Aufgabenstellungen« für Bewerter, wie etwa das »Consulting im Vorfeld einer Scheidung«, wie Malloth ausführt. In einem Punkt jedoch ist er sicher: »Die Nebenkostenoptimierung wird in diesem Prozess an Stellenwert gewinnen«, ist Malloth überzeugt.
