Auf dem Weg in den freien Markt

Im Herbst 2012 wurden rückwirkend per 1. Jänner 2012 rund 600 Büroobjekte von der Bundes­i mmobiliengesellschaft abgespalten und in die neu gegründete ARE Austrian Real Estate GmbH eingegliedert. »Diese Liegenschaften sollen nicht mehr wie bisher verwaltet und abverkauft, sondern bewirtschaftet werden«, erklärte Wirtschaftsminister Reinhold Mitterlehner bei der ARE-Präsentation. Die Büroimmobilien sollten marktfit und der Anteil der Mieter, die nicht der öffentlichen Hand zuzurechnen sind, deutlich erhöht werden. Knapp 20 Monate später ist man zwar noch nicht am Ende der Reise angelangt, die Richtung stimmt aber schon einmal. Zwar sind die größten Mieter immer noch das Innenministerium, das Finanzministerium und das Justizministerium, der Anteil des Managementumsatzes, also der Erlöse aus allen Transaktionen, die nicht aus Geschäften mit der öffentlichen Hand resultieren, konnte von 10,1 % auf 21,0 % des Gesamtumsatzes gesteigert werden. Zudem verzeichneten die ARE-Liegenschaften 2013 ein Bewertungsplus von 56,9 Millionen Euro gegenüber 2012. Auch bei den wesentlichen Ertragskennzahlen konnte die ARE 2013 gegenüber dem Vorjahr teils deutlich zulegen. Das EBITDA konnte 2013 von 96,7 Millionen auf 22,8 Millionen Euro gesteigert, die EBITDA-Marge um 15,9 % auf 81,4 % verbessert werden. Weiters stieg das EBIT um 76,8 % auf 179,3 Millionen Euro. Die Mieterlöse legten leicht um 2 % von 147,8 Millionen Euro auf 150,8 Millionen Euro zu. Dass die geplanten Ankäufe noch relativ verhalten ausgefallen sind, hat laut ARE-Geschäftsführer Hans-Peter Weiss vor allem formale Gründe. »2013 stand im Zeichen des Aufbaus der dafür notwendigen Strukturen und Prozesse.« Die Implementierung dieser strukturierten Abläufe sei grundsätzlich abgeschlossen und soll im Laufe des kommenden Jahres noch verfeinert werden.

Positiver Ausblick

2014 will die ARE den eingeschlagenen Weg fortsetzen. Angesichts der zu erwartenden Verbesserung der gesamtwirtschaftlichen Lage rechnet Weiss mit einer stabilen Entwicklung des EBITDA. Darüber hinaus soll es auch zu einem weiteren Wachstum des Bestandsgeschäftes kommen. Ein wesentliches Ziel ist auch 2014, den Anteil des Managementumsatzes am Gesamtumsatz weiter zu erhöhen. Und schließlich soll das Portfolio einer Risikodiversifikation unterzogen werden. Dafür soll vor allem der Bereich Wohnen bestärkt werden. »Mit der Tochtergesellschaft ARE Development haben wir bereits mehrere großvolumige Projekte im frei finanzierten Bereich in Entwicklung«, erklärt Weiss. In Zukunft will sich die ARE aber auch in diversen Sonderformen des Wohnens wie Studentenheime oder Seniorenresidenzen engagieren.

Projekte

Triiiple, 1110 Wien: Auf dem Areal des ehemaligen Hauptzollamts in Wien Erdberg werden gemeinsam mit der Soravia Group drei Hochhäuser und ein flacher Gebäudekomplex errichtet. Neben Büros und Bildungseinrichtungen entstehen auch 500 bis 800 Wohnungen in allen Preiskategorien. Die Gesamtnutzfläche des Projektes beträgt 70.000 m2. Baubeginn: 2015. Gesamtinvestitionskosten: 200 Mio. Euro.

Argento, 1040 Wien: Das Projekt umfasst die Sanierung eines historischen Altbaus und die Erschließung des Innenhofes mit drei Neubauten. Dabei entstehen 75 Eigentumswohnungen mit insgesamt 700 m2 Wohnfläche. Baubeginn: Herbst 2014. Errichtungskosten: 19,8 Mio. Euro.

O-TON: »Die ARE steht voll im Wettbewerb«

ARE-Geschäftsführer Hans-Peter Weiss im Interview

Report: Bei ihrer Gründung im September 2012 wurde die ARE als marktwirtschaftliche Tochter der BIG präsentiert. Nach wie vor kommen aber rund 90 % der Mieter aus dem öffentlichen Bereich. Können Sie die Kritik aus der Immobilienbranche, dass die ARE eine bevorzugte Marktposition genießt, nachvollziehen?

Weiss: Grundsätzlich ist der gesamte BIG-Konzern marktwirtschaftlich orientiert. Diese Ausrichtung ist auch gesetzlich verankert. Mit der ARE sind wir aber noch einmal einen Schritt weiter gegangen. Wir wollen uns breiter aufstellen und verstärkt nicht öffentliche Mieter ansprechen. Das braucht Zeit. Ich sehe keine bevorzugte Marktposition der ARE. Im Gegenteil. Gerade mit der ARE stehen wir voll im Wettbewerb. Es gibt ja keinen Zwang für öffentliche Institutionen, Objekte der ARE zu mieten. Jeder kann unter Einhaltung der Kündigungsfrist ausziehen. Das ist übrigens auch bei der BIG der Fall. Wobei Büroimmobilien natürlich deutlich fungibler sind als Schulen oder Universitätsgebäude. Insgesamt sind wir aber sicher, weiterhin mit unserem Angebot und unserer Leistung zu überzeugen.

Report: Mit der ARE Austrian Real Estate Development soll ein starker Fokus auf den Bereich gehobene Wohnimmobilien gelegt werden. Aktuell macht der Bereich Wohnen nur 4 % des Portfolios aus. Welche Zahlen streben Sie mittelfristig an und wie soll dieses Ziel erreicht werden?

Weiss: Wir wollen den Anteil an Wohnungen am Portfolio mittelfristig auf rund zehn Prozent heben. Einerseits werden wir Liegenschaften über unsere Tochtergesellschaft ARE Development selbst entwickeln, um sie dann langfristig im Bestand zu halten. Andererseits sind natürlich auch Zukäufe geplant.

Report: Ein ursprünglich angedachter Börsegang der ARE scheint kein Thema mehr zu sein. Eine größere Unabhängigkeit von der BIG wird vom Wirtschaftsministerium aber offensichtlich gewünscht. Wie könnte das ARE-Modell der Zukunft aussehen?

Weiss: Wir arbeiten kontinuierlich weiter an dem Aufbau effizienter Strukturen und Prozesse. Ziel ist die konsequente Erhöhung der Wettbewerbsfähigkeit. Wir sind heute ein kleines, schlank aufgestelltes, effizient agierendes Team. Die Richtung ist klar. Wir wollen uns weiter am Markt etablieren, unsere Bekanntheit steigern und unseren Immobilienbestand optimieren. Darüber hinaus prüfen wir gerade die Möglichkeit einer eigenständigen Finanzierung. Derzeit finanziert sich die ARE noch über ein Darlehen der BIG.