Wenn FM eine andere Richtung nimmt

Seit 2005 analysiert das Institut für Immobilien und Facility Management der TU Wien jährlich die Nachfrageseite von Facility Management in verschiedenen europäischen Ländern. Dabei zeigen sich in den letzten Jahren nur geringe Veränderungen. Ein Blick auf die 500 größten Unternehmen der Schweiz, Deutschlands und Österreichs zeigt, dass rund 90 Prozent dieser Unternehmen eine interne FM-Abteilung haben, die für die strategische Ausrichtung und die Koordination der externen Dienstleister verantwortlich zeichnet. Denn der Outsourcing-Grad ist unverändert hoch, rund zwei Drittel der Unternehmen haben mehr als 50 Prozent des Betriebs ihrer Immobilien ausgelagert.

Am häufigsten ausgelagert werden immer noch Reinigung, Winterdienst, Por­tier- und Sicherheitsdienste. Danach folgt aber bereits der Bereich Wartung und Instandhaltung. Dabei steht nicht mehr wie noch in den 90er-Jahren die Kosteneinsparung im Vordergrund, sondern Qualität, Werterhaltung und Nachhaltigkeit. Auch in diesem Jahr ist aus der Studie kein Trend hin zum Komplettanbieter ablesbar. »Auch wenn es gerade in Österreich immer wieder laut getrommelt wird«,  erklärt Studienautor Alexander Redlein.

Fluch und Segen

Der streitbare TU-Professor geht mit den Service-Anbietern ohnehin hart ins Gericht. Zwar gesteht er ihnen zu, verlässlich gute Qualität abzuliefern, der Mut für Innovationen fehle aber. »Die Dienstleister bieten immer noch einzelne Services wie Reinigung oder Wartung an, auch verpackt in hübsche Pakete, sie haben aber nicht verstanden, dass die Reise in Richtung co-operative Workspace geht«, zeigt sich Redlein angriffslustig. Wenn jemand in Österreich derzeit auf diesen Zug aufspringt, dann sind es eher die Immobilienentwickler. Eine perfekte Umsetzung dieses internationalen Trends ist für Redlein das myhive-Konzept der Immofinanz. Myhive stellt seinen Kunden Arbeitswelten zur Verfügung. Das umfasst nicht nur die Büroumgebung, Besprechungsräume und gemütliche Lounges und Kaffeehäuser, sondern auch zahlreiche Afterwork-Events zum aktiven Netzwerken.

Ein Community Manager kümmert sich um den standortübergreifenden Austausch der Mieter untereinander, erkennt Kooperationsmöglichkeiten und vermittelt entsprechende Kontakte. »Damit wird der Arbeitsplatz Teil des Vertriebs. Aber dafür braucht es einen aktiven Betreiber«, sagt Redlein, der hier einiges an Potenzial für klassische FM-Dienstleister sieht. Denn mit dieser neuen Form der Nutzung steigt auch der Qualitäts- und Servicebedarf. »Wenn Besprechungsräume und Lounges von vielen verschiedenen Gruppen genutzt werden, reicht es nicht, einmal am Tag zu reinigen und Getränke aufzufüllen. Diese neuen Konzepte erfordern Dienstleistungen auch tagsüber«, ist Redlein überzeugt. Dabei kann den Dienstleistern und Betreibern die Technologie zu Hilfe kommen, sie birgt aber auch Gefahren.

Durch die Fortschritte in der Sensorik und die zunehmende Vernetzung können Geräte laufend Zustandsbeschreibungen liefern und bei Bedarf Alarm auslösen. Während sich früher ein Mitarbeiter vor Ort überzeugen musste, ob etwa ein Seifenspender aufgefüllt werden muss oder nicht, kann diese Information heute das Gerät selbst liefern. Dass dies auch auf deutlicher komplexerer Ebene funktioniert, zeigt Redlein am Beispiel des Aufzugherstellers Kone. »Kone schickt die laufend gesammelten Aufzugsdaten in die IBM-Cloud. Dort werden mithilfe von intelligenten Algorithmen Muster erkannt, die auf einen drohenden Ausfall hinweisen. Diese Information geht direkt an den Service-Mitarbeiter«, so Redlein. Damit besteht die Gefahr, dass die Gerätehersteller und Technologieanbieter den FM-Dienstleistern das Geschäft streitig machen bzw. sie zu reinen Handlangern degradieren, die gerufen werden, wenn man sie braucht. »Das wird die Margen, über die schon jetzt viel geklagt wird, sicher nicht verbessern«, stellt Redlein fest.