In Salzburg und Vorarlberg werden Projekte geprüft«, sagt Stephan Jainöcker, Geschäftsführer bei der Wiener Heim Wohnbaugesellschaft m.b.H., besser bekannt als Mischek. Fällt die Prüfung positiv aus, wird die Strabag-Tochter die Wiener Stadtgrenzen bald hinter sich lassen und auch weit im Westen bauen.
Erklärtes Ziel ist es, den guten Ruf des Bauträgers auch in den Bundesländern zu positionieren. Nicht aber im Ausland. In der Slowakei wurde eben eine Strabag-Tochter für Wohnbauprojekte gegründet, die ebenfalls Liegenschaften prüft und Konzepte entwickelt. Mit der jüngeren Vergangenheit ist Jainöcker recht zufrieden. Trotz der Umstrukturierung habe man 2005 rund 360 Wohnungen verwertet, was eine Steigerung um zwanzig Prozent im Vergleich zu 2004 bedeute. Etwa einhundert Einheiten davon waren Mietwohnungen, von den verbleibenden 260 Wohnungen waren etwa zwanzig Prozent freifinanzierte Objekte, der große Rest gefördert. Im geförderten Bereich sei man mittlerweile den gemeinnützigen Bauträgern gleichgestellt, da lassen sich keine Deckungsbeiträge erwirtschaften. »Die Anforderungen bei geförderten Projekten werden laufend erhöht, die förderbaren Baukosten wurden seit 15 Jahren kaum angepasst und diese unterliegen auch keinerlei Indexanpassung. In diesem Zeitraum ist der Baukostenindex jedoch um mehr als dreißig Prozent gestiegen«, erklärt er. So wurden in den vergangenen 15 Jahren in Wien durch änderungen in der Bauordnung - Barrierrefreiheit, verbesserter Schallschutz, erhöhter Wärmeschutz, Stellplatzverpflichtung 1:1 und Brandschutzanforderungen - erhöht. Ebenso wurde durch den Grundstücksbeirat und die Bauträgerwettbewerbe der Qualitätsstandard ausgeweitet, ohne dafür auch die förderbaren Baukosten anzupassen. Ganz aktuell denkt Jainöcker an die Verschärfung der Brandschutzrichtlinien, die in speziellen Fällen bereits bei Gebäuden mit einer Höhe von 22 Metern ein druckbelüftetes Stiegenhaus oder ein zweites Stiegenhaus vorschreiben, ähnlich einem Hochhaus. Nicht so wild sieht das die für Brandschutzfragen zuständige Beamtin der Stadt Irmgard Eder. Die nun kommenden Richtlinien würden lediglich eine »technische Nachjustierung« mit »geringfügiger Verschärfung« bedeuten, sagt sie. Bei einer Brandabschnittsfläche von 800 m2 würde bei Bauten bis 32 Metern Höhe weiterhin ein Stiegenhaus ausreichen.
Wie dem auch sei, früher konnten die Bauträger etwaige »Qualitätskosten« noch im Rahmen der förderbaren Baukosten darstellen, erklärt der Manager, der seit sechs Jahren bei Mischek im Projektgeschäft tätig ist. Ebenso konnten vor der letzten Novellierung der Wohnbauförderung die Grundkosten noch zwischen zwei Förderungsschienen und freifinanziertem Eigentum flexibler aufgeteilt werden. Mischek selbst kann mit seinen derzeitigen Grundstücksreserven den Eigenbedarf für zwei Jahre abdecken. Im Vergleich zu früheren Zeiten ist das wenig. Das Unternehmen hat innerhalb der letzten fünf Jahre seine Liegenschaftsreserven auf ein Fünftel des damals Vorhandenen reduziert.
Was den Wiener Wohnungsmarkt betrifft, ist Jainöcker zuversichtlich. »Das erste Quartal ist gut angelaufen, wir verzeichnen eine leichte Nachfragesteigerung«, erklärt er. Was die einzelnen Segmente betrifft, weiß er nach den Erfahrungen der Vergangenheit eines ganz gewiss: »Architektur allein ist zu wenig. Die Käufer von Eigentumswohnungen verhalten sich eher konservativ. Eine schräge Wand kann da schon reichen, um eine Wohnung nicht zu kaufen. Gute Architektur und Funktionalität müssen für den Kunden nachvollziehbar und erlebbar sein.«
