Es muss nicht immer Berlin sein
- Written by Mag. Bernd Affenzeller
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Foto: Seit Anfang des Jahres wurden mit einer alten Gewehrfabrik und der ehemaligen Reichsbahndirektion (Bild) historische Gewerbeimmobilien erworben. Bei anstehenden Neuvermietungen rechnet die S Immo mit einem Mietanstieg von derzeit 7,50–8,50 Euro/m² auf 12–14 Euro/m².
Berlin ist immer eine Reise wert. Gerade für Immobilienentwickler lohnt sich aber auch ein Abstecher in das weitere Umland. Denn die deutsche Hauptstadt ist nicht nur sexy, sondern mittlerweile auch sehr teuer geworden. Die S Immo findet ihr Glück und bessere Renditen heute in aufstrebenden Städten wie Leipzig, Halle und neuerdings auch Erfurt.
Im Jahr 2007 war die Stoßrichtung für Immobilieninvestoren relativ klar. Der goldene Osten sollte es sein, Städte wie Bukarest standen hoch im Kurs. Die S Immo tanzte mal wieder aus der Reihe. Während die Immobilienkarawane nach Ungarn, Rumänien oder Polen zog, ist die S Immo in Richtung Deutschland abgebogen. »Wir haben uns natürlich auch für den Osten interessiert, gleichzeitig aber auch den deutschen Markt geprüft. Als wir gesehen haben, dass Hamburg günstigere Preise bietet als Bukarest, fiel uns die Entscheidung nicht schwer«, erklärt S Immo-Vorstand Ernst Vejdovszky. Ende 2005 fiel der Startschuss in Hamburg, nur ein Jahr später folgte Berlin.
Auf der Überholspur
In den ersten Jahren wurden vor allem große Immobilienpakete gekauft, seit 2015 setzt die S Immo auf kleinteilige Ankäufe. Seit 2005 wurden in Deutschland Immobilien um 980 Millionen Euro gekauft, 590 Millionen hat die S Immo durch Verkäufe eingenommen. Dennoch beläuft sich der aktuelle Verkehrswert dank Wertsteigerungen und Eigenentwicklungen auf rund 1,1 Milliarden Euro. Damit ist Deutschland für die S Immo der mit Abstand wichtigste Markt.
Während bis vor kurzem mit wenigen Ausnahmen fast ausschließlich in Berlin investiert wurde, hat man den Aktionsradius in den letzten Jahren doch deutlich erweitert. »Berlin ist ein teures Pflaster geworden. Sekundarstädte bieten da ein deutlich attraktiveres Preisniveau und größeres Potenzial«, ist Robert Neumüller, Geschäftsführer der S Immo Germany, überzeugt. Die Auswahl erfolgt nach streng festgelegten Kriterien wie Größe, demografische Entwicklung und wirtschaftliches Potenzial. »So schwer ist das Geschäft ja nicht«, lacht Vejdovszky. Die Wahl fiel auf Städte wie Kiel, Rostock, Halle und vor allem Leipzip.
Seit Anfang 2018 ist die S Immo auch in Erfurt aktiv. »Erfurt steht schon länger auf unserer Liste. Der Marktzugang war anfangs nicht einfach, wir haben länger sondiert. Umso mehr freuen wir uns, mittlerweile schon 35 Immobilien und über 36.000 m² Mietfläche im Bestand zu haben«, sagt Neumüller. Seit 2003 verzeichnet Erfurt ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum und liegt aktuell bei 213.000 Einwohnern. Das BIP ist seit 2008 um stolze 33 % gestiegen. Prominente Unternehmen wie Bosch, Siemens, Audi, Bayer oder BMW haben sich angesiedelt und auch rund 10.000 Studenten leben in der Stadt. »Eine hohe Anzahl an Studenten ist immer ein wichtiger Indikator für das Entwicklungspotenzial einer Stadt«, weiß Vejdovszky.
Das wichtigste Argument, nach Erfurt zu gehen, war allerdings die neue ICE-Hochgeschwindigkeitsstrecke zwischen Berlin und München mit Zwischenhalt am ICE-Drehkreuz Erfurt. Seit Eröffnung des letzten Teilabschnitts vor zwei Jahren sind von hier aus neben der Hauptstadt und der bayerischen Metropole auch Frankfurt und Dresden in jeweils rund zwei Stunden Zugfahrt zu erreichen. Davon erwartet sich die S Immo eine weitere Dynamik für den Standort.
Strategie ausgeweitet
Zunächst wurden ausschließlich Wohnhäuser mit geringem Gewerbeanteil erworben, die sich überwiegend in den nachgefragten Gründerzeitvierteln rund um die mittelalterlich geprägte Altstadt befinden. Seit dem Jahreswechsel wurde der Ankaufsfokus auf Gewerbeimmobilien ausgeweitet. Mit der geschichtsträchtigen Gewehrfabrik in der Maximilian-Welsch-Straße und der ehemaligen Reichsbahndirektion direkt am Bahnhofsvorplatz konnten zwei stadtbekannte Büroobjekte in zentralen Lagen für den eigenen Bestand gesichert werden. Aktuell liegen die Mieten dort zwischen 7,50 und 8,50 Euro/m². Bei auslaufenden Mietverträgen wie in der Reichsbahndirektion rechnet die S Immo in der Neuvermietung mit einer Größenordnung von 12 bis 14 Euro/m².
Nächste Schritte
Nachdem schon in den Sekundarstädten viel in das zukünftige Potenzial von Standorten investiert wurde, geht die S Immo jetzt noch ein Stück weiter. Im Umkreis von rund 40 Kilometern um Berlin erwirbt die S Immo seit eineinhalb Jahren im großen Stil Grundstücke. »Wir haben im Speckgürtel von Berlin um insgesamt 16 Millionen Euro 1,25 Millionen Quadratmeter Grundstücksfläche gekauft«, erklärt Vejdovszky. Dabei handelt sich zwar um Äcker, Wiesen, Wälder und ehemalige Industrieareale. Bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 13 Euro ist das Risiko aber überschaubar. »Dort, wo es zu Umwidmungen kommen wird, ist das Potenzial aber gigantisch«, hofft Vejdovszky auf eine rosige Zukunft.
Seltener Glücksgriff
Ein auch für die erfolgsverwöhnte S Immo nicht alltägliches Geschäft ist das Projekt Neukölln 101 in Berlin. 2016 wurde das ehemalige Kaufhaus inklusive Hochgarage um 11 Mio. Euro gekauft. Die S Immo plante, aus der Problemimmobilie ein Kreativzentrum mit Shops, Gastronomie und modernen Büros zu machen. Die mediale Resonanz auf das Projekt war groß und führte dazu, dass schon Anfang 2018 die Baugenehmigung erteilt wurde. Damit stieg auch das Interesse an dem Projekt enorm an. Nach Investitionskosten von lediglich zwei Millionen Euro konnte das Projekt Ende 2018 um stolze 28 Millionen Euro verkauft werden.