»Es wird auch wieder Regen geben«

Report: Das wirtschaftliche Umfeld ist für die Immobilienbranche seit einigen Jahren sehr freundlich – Stichwort: Grundbuch statt Sparbuch. Wie lange wird diese Phase Ihrer Meinung nach noch andauern und wie bereiten Sie sich auf die Zeit danach vor?

Thomas Winkler: Ich komme gerade aus München von der Expo Real. Unser dortiger Verkaufsfolder hatte den Titel »Besser geht’s nicht«. Das charakterisiert den aktuellen Zustand der Branche sehr gut, es sind schon goldene Zeiten. Ich hab aber auch das Sprichwort »after rain comes sunshine« im Kopf und das dreh ich um. Es wird auch wieder Regen geben, aber ich kann Ihnen nicht sagen, wann es so weit ist. Aktuell deuten zwar keine Parameter darauf hin, aber irgendwann wird das Wetter wieder umschlagen. Darauf bereitet man sich vor. Aber die ganze Branche ist schon sehr bequem. Da muss man aufpassen.

Report: Wie sehen diese Vorbereitungen aus?

Winkler: Wir stellen die UBM noch konservativer auf. Das reduziert unsere Schulden, was in schwierigen Zeiten immer ein Vorteil ist. Aber wir achten auch auf unser Risikoprofil, indem wir immer mehr Projekte forward verkaufen.

Report: Polen ist neben Österreich und Deutschland einer der Kernmärkte der UBM und boomt seit Jahren. Ist der Plafond in Polen bald erreicht?

Winkler: Es wird seit vielen Jahren von vermeintlichen Experten behauptet, dass der Plafond in Polen erreicht ist. Man sieht ja, dass sie jedes Jahr recht gehabt haben (lacht). Statistisch betrachtet gibt es keinen anderen Markt in Europa, wo das Investitionsvolumen um 35 Prozent gestiegen ist. Das war in Polen im ersten Halbjahr 2016 der Fall. Polen weist eine Reihe von Charakteristika auf, die das Land nachhaltig attraktiv macht. Polen ist von der Einwohnerzahl mit Spanien vergleichbar und hat eine ganze Reihe von secondary cities, die interessant sind. Dazu zählen Kattowitz, Breslau, Lublin oder Danzig. In diesen Städten sind wir seit Anfang der 90er-Jahre und da werden wir auch bleiben.

Report: Gibt es Überlegungen, in neue Märkte zu gehen?

Winkler: Nein! Wir haben eine klare Strategie: drei Assetklassen in drei Ländern. Auch wenn die Entwicklung in Polen abflachen sollte, dann passiert das auf einem sehr hohen Niveau. 

Report: Ein weiterer Kernmarkt ist Deutschland. Da sind Sie vor allem in München und Berlin aktiv – zwei Märkte, von denen es auch immer wieder heißt, dass sie ziemlich überhitzt sind. Wie schätzen Sie die Lage ein und sind Sie schon auf der Suche nach Alternativdestinationen in Deutschland?

Winkler: Berlin bleibt sexy und München bleibt reich. Außerdem sind wir seit Jahren im Großraum Frankfurt sehr aktiv, bauen dort Wohnungen und Hotels. Auch in Hamburg sind wir aktiv.

Report: In Hamburg sind die Preise auch schon auf sehr hohem Niveau. 

Winkler: Das stimmt. Alle Assetklassen sind im Moment voll bewertet, weil es eine Flucht in diese Sachwerte gibt. Aber Sie werden trotzdem auch in hundert Jahren keine Immobilie finden, die null, ein oder zwei Prozent Rendite abwirft.
In diesen Städten sind wir aktuell gut beschäftigt. Natürlich sieht man sich um. Aber spruchreif ist nichts. An der Börse gibt es den Grundsatz: Verspreche und liefere! Mein Grundsatz ist: Liefere und erklär es dann!

Report: Neben den drei Kernmärkten Polen, Deutschland und Österreich ist die UBM in acht anderen Ländern aktiv, darunter auch schwierige Märkte wie etwa Russland. Welche Rolle spielen diese zusätzlichen Märkte und wo sehen Sie das größte Potenzial?

Winkler: Diese anderen Märkte sind entweder der Historie des Unternehmens geschuldet oder unseren Kunden, denen wir in Länder folgen. Wir stellen eben das Hyatt in Amsterdam fertig. Da haben wir eine gute Nase gehabt, denn Amsterdam gilt derzeit als heißester Hotelmarkt Europas.  Russland ist nicht mehr auf meinem Radar. Wir haben noch eine zehnprozentige Beteiligung in Sankt Petersburg, aber das ist eben der Historie geschuldet. Auch die anderen Länder werden nicht mehr aktiv bearbeitet.

Report: Um Hotels haben Investoren und Entwickler jahrelang einen großen Bogen gemacht. UBM setzt ganz stark auf diese Asset-Klasse. Was macht Hotels für UBM so attraktiv

Winkler: Dafür gibt es drei Gründe. Da ist zum einen der Makrotrend Mobilität. Wer an Unternehmen wie Easy Jet und Ryan Air glaubt, muss auch an Hotels glauben. Zweitens ist davon auszugehen, dass die privaten Einzelkämpfer sterben werden. Der Trend geht klar in Richtung der großen Ketten. Davon profitieren wir sehr stark.  Das Wichtigste ist aber die Attraktivität des Produkts »Hotel«. Es gab in der Vergangenheit einen deutlichen Renditeunterschied zwischen Hotel und Büro. Da hat sich einiges geändert, weil sich auch der Büromarkt geändert hat.

Früher hat man 15-Jahres-Verträge abgeschlossen. Heute werden 10-Jahres-Verträge inklusive 1,5 Jahren Mietfreiheit abgeschlossen. Diesen Deal gibt es bei einer Verlängerung nicht, also zieht der Mieter weiter. Wenn dann ein neuer Mieter kommt, sind oft Umbauten etwa von Einzelbüros zu Großraumbüros nötig. Das ist beim Hotel anders: Ein 4-Sterne-Hotel ist ein 4-Sterne-Hotel ist ein 4-Sterne-Hotel. Da kommt vielleicht eine neue Tapete und ein neues Logo, aber ansonsten ist das Hotel in seiner Nutzung unverändert.

Report: Ist es nicht auch so, dass im Moment einfach sehr viel Geld da ist?

Winkler: Natürlich hilft es, dass viele Fonds gar nicht wissen, was sie mit ihrem Geld machen sollen. Auf der Expo Real haben wir festgestellt, dass das größte Wehklagen ist, dass es zu wenig Assets gibt. Deshalb sind auch in vielen attraktiven Märkten die Investitionen rückläufig. Nicht weil das Geld fehlt, sondern weil es keine Assets gibt.  

Report: Wie wirkt sich das auf Ihre Strategie aus? Werden Sie mehr bauen?

Winkler: Sagen wir so: Wir sind uns unserer guten Verhandlungsposition schon bewusst (lacht). Im Ernst: Mit unseren Inves­toren verbindet uns oft eine langjährige intensive Partnerschaft. Die will man nicht über Gebühr strapazieren.

Report: Wie Sie schon angesprochen haben, werden einzelne Projekte schon in der Planungsphase verkauft. Macht sich Ihr Geschäft von selbst?

Winkler: Das wäre eine böse Aussage gegenüber den damit befassten Mitarbeitern. Aber es war sicher schon einmal schwerer.

Report: Wie schätzen Sie aktuell den österreichischen Markt ein?

Winkler: Der heimische Markt ist für einen konservativen Anleger und soliden Umsetzer sehr attraktiv, weil es kaum Spitzen gibt – weder positiv noch negativ. Beim Quartier Belvedere Central haben wir ein Volumen von über 330 Millionen und haben zwei Bauabschnitte noch gar nicht begonnen. Gleichzeitig realisieren wir am Rosenhügel 200 und am Wienerberg 140 frei finanzierte Wohnungen.

Report: Viel wurde in den letzten Jahren auch über den Wiener Hotelmarkt diskutiert. Vor allem im Luxusbereich sind in relativ kurzer Zeit große Kapazitäten auf den Markt gekommen. Gibt es mittlerweile zu viele Luxus-Hotels?

Winkler: Ich bin der festen Überzeugung, dass sich der Markt selbst reguliert. Wenn es keine Nachfrage nach 5-Sterne-Hotels gäbe, dann würden auch keine gebaut werden. Sicher spielt bei dem einen oder internationalen Betreiber auch die Überlegung, in Wien sein zu müssen, eine Rolle. Aber am Bedarf völlig vorbei baut keiner.

Report: Gibt es Überlegungen, im innerstädtischen Highend-Segment mitzumischen?

Winkler: Ich schließe nichts aus. Aber unsere Kunst ist es, aus etwas Unattraktivem etwas Attraktives zu machen. Und der innerstädtische Bereich ist durchaus schon attraktiv.