Ziegel für den Bau

Die Wohnbauförderung allein wird Experten zufolge nicht reichen. Im Finanzministerium wird mit Verweis auf die Budgetlage abgewinkt.

 

Wenn sich der Vorstandsvorsitzende eines global tätigen Baustoffkonzerns in einem Brief an den Bundeskanzler der Republik Österreich um Unterstützung im Kampf gegen die Wirtschafts- und Finanzkrise wendet, dann muss der Hut brennen. Wolfgang Reithofer, Chef der Wienerberger AG, des Weltmarktführers bei Ziegeln, hat Mitte April einen Hilferuf an Werner Faymann geschickt. Die aktuelle Krise habe bereits zu einem Einbruch des Wohnungsneubaus geführt, beklagt Reithofer in diesem Brief. Und den bekomme der Ziegelproduzent Wienerberger, der primär im Wohnbau aktiv sei, besonders zu spüren.
Reithofer listet daher einen Katalog von vier konkreten Maßnahmen auf, mit denen der Wohnbau angekurbelt werden könnte:
> eine befristete Reduktion der Mehrwertsteuer auf Bauleistungen im Wohnbau von 20 auf 6 Prozent bis Ende 2010, mit der Möglichkeit der Verlängerung.
> Banken dürften nur mehr dann staatliche Unterstützung erhalten, wenn sie sich im Gegenzug verpflichten, ihr Kreditvolumen für den Wohnbau um 30 Prozent auszuweiten.
> Investitionen in die Wohnraumschaffung bis zu einer Höhe von 30.000 Euro pro Jahr sollten von der Einkommenssteuer absetzbar sein.
> Und schließlich sollte diese Maßnahme mit der Energieeffizienz der geförderten Wohnbauten verknüpft werden.

Return on Investment
Um den Eindruck zu vermeiden, dass es sich bei dem Schreiben um eine reine Marketingaktion des Ziegelproduzenten handelt, untermauert der Wienerberger-Boss seine Forderungen mit Argumenten. Maßnahmen zur Ankurbelung des Wohnbaus hätten viele positive volkswirtschaftliche Auswirkungen, meint er: So würden Wohnbauinvestitionen von einer Milliarde Euro bis zu 12.000 Arbeitsplätze schaffen. Damit seien die Beschäftigungseffekte im Wohnbau um ein Viertel höher als im privaten Konsum und doppelt so hoch wie im Export und um zwei Drittel höher als im Verkehrswegebau, also in der Infrastruktur, argumentiert Reithofer in seinem Brief. Wobei der geförderte Wohnbau auch als Infrastruktur zu sehen sei, weil dort ebenfalls die öffentliche Hand tätig ist, ergänzt Gerhard Koch, Geschäftsführer des Verbands Österreichischer Ziegelwerke (VÖZ).
Reithofer weist auch auf den Return on Investment hin, den der Wohnungsneubau – und um den geht es im Brief an die Regierung – gerade für die öffentliche Hand bringe. Durch das beim Einsatz öffentlicher Gelder für die Wohnbauwirtschaft gestiegene Steueraufkommen fließe auch mehr Geld in die Staatskassen zurück.

Unterm Strich ein Plus
Wolfgang Amann, Geschäftsführer des Instituts für Immobilien, Bauen und Wohnen (IIBW) und Autor eines EU-weiten Vergleichs von konjunkturbelebenden Maßnahmen im Hochbau, geht davon aus, dass durch eine Reduzierung der Mehrwertsteuer zunächst einmal jährlich 135 Millionen Euro weniger Steuereinnahmen zu verzeichnen sein werden. Auf der anderen Seite hat er aber jährliche Mehreinnahmen von 100 Millionen bei der Lohnsteuer sowie den Wegfall von 130 Millionen an Arbeitslosengeldern errechnet, die durch die Schaffung von rund 10.000 zusätzlichen Arbeitsplätzen im Wohnbau erzielt werden könnten. Somit stehe den 135 Millionen Steuereinbußen ein Plus von 230 Millionen gegenüber, nicht berücksichtigt seien bei dieser Gegenüberstellung aber die notwendigen höheren Aufwendungen der Bundesländer für die Wohnbauförderung, so Amann.
In Belgien habe die auf 2009 befristete Reduzierung der Mehrwertsteuer von 21 auf 6 % zu einer deutlichen Belebung der Baukonjunktur geführt, schildert Gerhard Koch, der beim Ziegelhersteller Wienerberger auch für Lobbying auf europäischer Ebene verantwortlich ist. Wienerberger werde deshalb auf EU-Ebene versuchen, Plattformen in all jenen Ländern ins Leben zu rufen, in denen der Ziegelkonzern im Markt aktiv ist. Über die jeweiligen Wienerberger-Niederlassungen wird versucht, ähnlich wie in Österreich Industrie, verarbeitendes Gewerbe und die Baugewerkschaften auf ein gemeinsames Vorgehen einzuschwören. Das betrifft alle EU-Staaten inklusive Norwegen mit Ausnahme von Spanien, Portugal und Griechenland.
Auch wenn es in anderen Staaten kaum Vergleichbares zur österreichischen Wohnbauförderung gibt, zeige die wirtschaftliche Entwicklung in jenen Ländern, in denen er eine wichtige Rolle spielt, wie wichtig der Wohnbau für die Volkswirtschaft ist, meint Koch: »In all diesen Staaten ist die Krise nicht so tief, wie das österreichische Beispiel zeigt.«
Auch für Wohnbauforscher Amann ist und bleibt die Wohnbauförderung der Hauptträger für die Steuerung des Neubaus und auch der Sanierung im Wohnbau. Die jetzt getroffenen Konjunkturmaßnahmen der Regierung, was die vorgezogenen Bauinvestitionen betrifft, seien in Summe gesehen gut, wenn auch in einzelnen Punkten verbesserungsfähig – so sei es etwa noch keineswegs Standard, im Schulbau auf niedrige energetische Standards mit kontrollierter Raumlüftung zu sanieren.

Abschreibposten Wohnraumschaffung
Zu den Maßnahmen, die den jeweiligen Regierungen vorgeschlagen werden, zählt neben der Reduzierung der Mehrwertsteuer auch die Möglichkeit für Hausbesitzer, Bauträger und Investoren, wohnraumbezogene Investitionen bis zu 50.000 Euro pro Jahr von der Einkommenssteuer absetzen zu können. Wienerberger erhebt diese Forderung vor dem Hintergrund, dass die Bundesländer ihre Wohnbauförderungen zunehmend in Richtung Ökologie und damit der thermischen Sanierung von Wohnbauten orientieren, sodass für den Neubau immer weniger Geldmittel zur Verfügung stehen, wie die Bauwirtschaft befürchtet. Würden jetzt weniger Wohnungen errichtet, sei aufgrund des anhaltenden Bedarfs an neuem Wohnraum mit einem deutlichen Mangel zu rechnen, so Reithofer in seinem Brief an den Bundeskanzler.
Solche steuerlichen Begünstigungen von Privatinvestitionen in der Wohnraumschaffung, also des Kaufes von Eigentumswohnungen oder der Errichtung von Eigenheimen, als Ergänzung zur Wohnbauförderung seien wahrscheinlich kaum durchsetzbar, glaubt Wohnbauforscher Wolfgang Amann. Er rechnet auch eher nicht damit, dass es zu einer Reduktion der Mehrwertsteuer in der gesamten Bauproduktion kommen werde. Rechnet man die gesamte Wertschöpfung im Bau, also inklusive Neubau, die bei 15 Milliarden Euro liegt, würde schon eine Reduktion um 10 % einen Steuerentfall von 1,5 Milliarden bedeuten. »Dass sich der Finanzminister das anhört, ist völlig illusorisch«, zeigt sich Amann realistisch. In der derzeitigen wirtschaftlichen Lage seien Massensteuern sicher kein Thema.

Dynamik erzeugen
Im Einfamilienhausbereich hofft Amann, dass durch die Bausparförderung Dynamik erzeugt wird. Für großvolumige Wohnungseigentumsbauten könne dagegen eine gesetzlich vorgeschriebene Mindestrücklage im mehrgeschoßigen Wohnbau »in hohem Maße wirkungsvoll« sein, so Amann. In der Wohnrechtsnovelle 2009 haben diese Maßnahmen noch keinen Eingang gefunden, Amann hofft aber diesbezüglich auf eine neuerliche Novelle im Jahr 2010.
Eine solche Verpflichtung zur Bildung einer angemessenen Rücklage gebe es für Hausverwalter schon jetzt, erläutert dazu Klaus Wolfinger, Vizepräsident des Österreichischen Verbandes der Immobilientreuhänder (ÖVI). Die sei aber wegen des Begriffs »angemessen« ein Gummiparagraph. Die von Amann vorgeschlagene Mindestrücklage hält Wolfinger daher für eine gute Idee. Denn: »Bei österreichischen Wohnungseigentümern ist das Bewusstsein nicht so ausgeprägt, dass es sich um ihr Eigentum handelt«, so Wolfinger. Eine solche Regelung würde daher den Hausverwaltern den Rücken stärken, vernünftige Beträge einheben zu können, glaubt der Immobilienexperte. Wolfinger kann sich eine vom Alter des Gebäudes abhängige Staffelung von 1,20 bis 1,60 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche vorstellen, die dann noch nach Energiekennzahlen abgestuft werden könnte.

Sanierung nicht zum Nulltarif
Neben dem Neubau sieht Wolfinger noch Riesenpotenzial, wenn es um die Ankurbelung der Bauwirtschaft geht: die thermische Sanierung. »Wir stehen derzeit vor den drei großen Herausforderungen Konjunktur, Beschäftigung und Klima«, meint er. Dieses Potenzial dürfe man daher nicht brachliegen lassen, mit der Ankurbelung der Sanierungsrate wäre der Baukonjunktur und damit der Beschäftigtenstatistik ebenso geholfen wie dem Klima.
Schließlich ist das erklärte Ziel der österreichischen Regierung die Steigerung der Sanierungsrate von derzeit knapp unter einem auf drei Prozent. Schon eine Verdoppelung der Sanierungsrate würde die Investitionen dafür von derzeit rund 800 Millionen auf 1,6 Milliarden Euro hochschnellen lassen, hat IIBW-Geschäftsführer Amann errechnet. »Eine solche Verdoppelung gibt es aber nicht zum Nulltarif«, mahnt er im Hinblick auf die notwendige Aufstockung der Wohnbaufördermittel. Zusätzlich zur notwendigen Erhöhung der Wohnbaufördermittel und der ausschließlichen Widmung der vom Bund zur Verfügung gestellten Gelder für den Wohnbau werden fiskalische Maßnahmen zur Ankurbelung der notwendigen Sanierung notwendig sein, ist Amann überzeugt.

Richtwerte ablösen
Steuerliche Anreize und Entlastungen für Hausbesitzer sieht auch Thomas Malloth, Obmann des Fachverbands der Immobilientreuhänder, als einzige reale Möglichkeit, um die Sanierungsrate in die Höhe zu bringen. Deshalb findet er die unter dem Schlagwort »Ziegelprämie« laufende Lobbyingkampagne von Wienerberger gut. Sowohl für Private als auch für Unternehmer sollte es eine zwei- bis dreijährige befristete Sonderabsetzbarkeit für Investitionen in den Wohnbau geben. So könnte beispielsweise ein Dachgeschoßausbau nicht wie üblich auf 77, sondern auf zehn Jahre abschreibbar sein. »Alles andere kurbelt die Bauwirtschaft nicht an«, meint Malloth. Eine andere Möglichkeit sieht er in der »angemessenen Mietzinsbildung«. Schon zweimal, 1971 und 1982, hatten Hausbesitzer und Verwalter die Möglichkeit, bei Rückzahlung der nach dem Krieg als nicht-rückzahlbare Darlehen gewährten Förderungen einen angemessenen Mietzins zu verlangen. Es handle sich dabei keineswegs um die Forderung nach einer Freigabe des Mietzinses, sondern um eine nachvollziehbare Regelung, die die bisher geltenden Richtwerte ablösen sollte, deponiert Malloth die Forderung der Wirtschaftskammer.

Banken in die Pflicht nehmen
Wienerberger-General Reithofer will aber bei seiner Initiative zur Ankurbelung des Wohnbaus auch die Banken in die Pflicht nehmen. In dem Brief verlangt er, die staatlichen Unterstützungen, die mehrere Banken im Zuge der Finanzkrise in Anspruch nehmen, mit der Verpflichtung zu verknüpfen, ihr Kreditvolumen für Erstkäufer von Wohnungen und Eigenheimen bei wettbewerbsfähigen und transparenten Konditionen um 30 % auszuweiten. »Es kann ja nicht sein, dass der Staat den Banken hilft, ihre Bilanzen zu retten. Er muss sicherstellen, dass das Geld, das er den Banken gibt, weitergegeben wird«, meint VÖZ-Geschäftsführer Gerhard Koch zu der trotz gegenteiligen Beteuerungen restriktiver gewordenen Kreditvergabepolitik der Finanzinstitute. Auch diese Forderung basiert auf der Studie des IIBW, die in einigen EU-Staaten entsprechende Koppelungen erhoben hat. Neben Belgien haben sich demnach irische Banken verpflichtet, für staatliche Kapitalstützungen ihr Darlehensvolumen um mindestens 30 % auszuweiten. In Groß­britannien haben die meisten Banken zugestimmt, die durch Zinssenkungen entstandenen Vorteile an ihre Einzelkunden in Form von billigeren Krediten weiterzugeben.

Direkte Zuschüsse
Karl Wurm, Obmann des Verbands Gemeinnütziger Bauvereinigungen, glaubt, dass die »Ziegelprämie« weniger der Wohnbauwirtschaft oder der Bau­stoffindustrie helfen wird, sondern in erster Linie den Häuslbauern. »Ob man damit die Konjunktur retten kann, weiß ich nicht«, zeigt er sich in einer ersten Analyse der aufgestellten Forderungen skeptisch. Die Sanierungsschecks, die den Menschen direkt Zuschüsse gewähren und die die Bundesregierung mit 50 Millionen Euro dotiert hat, seien da sinnvoller und dementsprechend so begehrt, dass das Geld demnächst verbraucht sein und bereits über eine Ausweitung dieses Fördertopfes nachgedacht werde, so Wurm. »Solche Maßnahmen greifen schnell. Aus früheren Berechnungen wissen wir, dass steuerliche Maßnahmen eher viel Geld kosten«, zeigt sich Wurm vorsichtig. Außerdem entspreche die Förderung der thermischen Sanierung dem Zeitgeist, weil es immer mehr Menschen als wichtig erachten, klimaschonend zu agieren, so Wurm.

Keine Zementprämie
Von einem Aufschwung im Wohnbau würde aber nicht nur die Ziegelindustrie profitieren. Auch die Beton- und Zementindustrie würde ein kräftiges Stück mitschneiden. Von der Forderung nach einer »Zementprämie« will man deshalb aber nichts wissen. Felix Friembichler, Geschäftsführer der Vereinigung der Österreichischen Zementindustrie (VÖZ), schließt sich den Forderungen von Wienerberger in zwei Punkten aber an: »Die Reduzierung der Mehrwertsteuer ist richtig. Die Staatseinnahmen sinken dadurch nicht«, greift er eine Forderung auf, die auch schon die Vertreter von Bauindustrie und Baugewerbe seit einigen Jahren auf ihre Fahnen geschrieben haben. Auch die Forderung nach steuerlicher Absetzbarkeit von Investitionen in den Wohnbau unterschreibt Friembichler: »Damit kommt privates Kapital in den Markt.« Wenn es gelinge, dieses Privatkapital anzuzapfen, dann sei es nicht notwendig, die Banken zu irgendwelchen Quoten bei der Kreditvergabe zu verpflichten. »Das wird nicht funktionieren«, erteilt der Interessensvertreter der Idee eine Absage.

Absage aus Finanzministerium
Nichts hält man von all dem erwartungsgemäß im Finanzministerium. »Es gibt sehr viele Ideen, wie man unser Defizit erhöhen kann«, erteilt Harald Waiglein, Sprecher von Finanzminister Josef Pröll, der Ziegelprämie eine Absage. Die Reduzierung der Mehrwertsteuer sei wegen des EU-Rechts nicht möglich, das Staaten nur zwei reduzierte Mehrwertsteuersätze zugesteht. Österreich habe mit der 10%-Steuer auf Mieten, Restauration und anderes sowie mit der 12%-Steuer für Weinverkauf ab Hof das Kontingent ausgeschöpft. Die Bevorzugung einer bestimmten Branche bei der staatlichen Unterstützung von Banken sei ebenfalls europarechtlich heikel, meint Waiglein, und würde der Zustimmung der EU-Kommission bedürfen. Und bei der Frage der Absetzbarkeit von Investitionen »möchte ich auf die Budgetlage verweisen«, so der Pröll-Sprecher. Würde das umgesetzt, käme Österreich gemeinsam mit der Steuerreform laut Waiglein in Defizitbereiche jenseits der fünf Prozent.
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Positive Effekte

Die Initiative zur Ankurbelung des Wohnbaus, die in allen EU-Staaten fortgesetzt werden soll, in denen der Ziegelkonzern Wienerberger präsent ist, ist vor dem Hintergrund der für den Konzern katastrophalen wirtschaftlichen Entwicklung zu sehen. Beim Konzernumsatz verzeichnete der Ziegelhersteller 2008 mit einem Rückgang von 2 % auf 2,431 Milliarden Euro zwar nur ein leichtes Minus, das Ergebnis vor Steuern (EBT) ist allerdings von 360 Millionen um 65 % auf 123 Millionen heruntergerasselt. Mit minus 35 Millionen erwirtschaftete der Konzern zum ersten Mal seit Jahren ein negatives Finanzergebnis. Verringert hat sich auch das Eigenkapital, das mit 2,5 Milliarden Euro um 175 Millionen unter dem Jahr 2007 liegt. Das Ergebnis je Aktie ist um 77 % zurückgegangen – von 3,46 auf 0,81 Euro. Für heuer erwartet Reithofer auch beim Umsatz einen Rückgang um 10 %. Seit dem Sommer 2008 musste Wienerberger 27 Ziegelwerke weltweit schließen, auch heuer ist mit Schließungen zu rechnen. Der Appell an jene Staaten, in denen Wienerberger aktiv ist, mit steuerlichen Maßnahmen den Wohnbau anzukurbeln, ist also nicht ganz uneigennützig – wenn auch eine Umsetzung für die gesamte Bauwirtschaft positive Effekte hätte.
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Wiener Anleihen
Die Finanzierung von großvolumigen Wohnbauprojekten wird immer schwieriger. Um Kredite zu bekommen, müssen gewerbliche Bauträger enorm hohe Eigenkapitalquoten nachweisen. Um den geförderten Wohnbau in Wien nicht ganz auszutrocknen, springt die Stadt Wien daher ein. Noch im zweiten Quartal 2009 begibt sie Anleihen in der Höhe von 200 Millionen Euro. Das daraus erlöste Geld soll als Rückversicherung und Refinanzierung für Wohnbaubanken und Bausparkassen dienen, die vom Bankenrettungspaket der Bundesregierung nicht erfasst sind und die mit diesem Geld ihrerseits Darlehen im gleichen Volumen und mit vertraglich vereinbarter Zinsobergrenze an Bauträger und Zinshausbesitzer vergeben müssen. Wie Hanno Csisinko, Sprecher des Wiener Wohnbaustadtrats Michael Ludwig, erläutert, müssen die Banken garantieren, das Geld allein für diesem Zweck gewidmete Kredite zu verwenden. Außerdem, so Csisinko, müsse die Hälfte der 200 Millionen für Projekte in der Sanierung vergeben werden. Wohnbaustadtrat Ludwig und Finanzstadträtin Renate Brauner zeigen sich optimistisch, dadurch den geförderten Wohnbau langfristig sichern zu können und auf der anderen Seite mit ihrer Anleihe den privaten und institutionellen Anlegern eine attraktive Veranlagungsform zu bieten. Bauträger mit mittlerer Bonität und Wohnungseigentümergemeinschaften würden dadurch Konditionen erhalten, die derzeit am Markt für sie nicht verfügbar seien, so die beiden Stadträte.