Analyse: Wie eine Blase entsteht

Leonhard Dobusch vom Institut für Organisation und Lernen der Universität Innsbruck und Sebas­tian Botzem vom Institut für Interkulturelle und Internationale Studien der Universität Bremen haben die Mechanismen hinter Kreditvergaben im Immobilienbereich analysiert und dabei drei zentrale Punkte identifiziert, die die Blasenbildung befördern.

Vergabe vs. Rückzahlung

Sowohl Immobilienunternehmen als auch Dienstleister wie Banken, Makler oder Wirtschaftsprüfer profitieren von steigenden Preisen am Immobilienmarkt und agieren vermehrt basierend auf Finanzmarktlogiken in Form von »finanzialisierten Geschäftsmodellen«. »Von Anfang an ist das Ziel nicht die nachhaltige Bewirtschaftung von Immobilien, sondern der Aufbau eines möglichst großen Immobilienportfolios«, so Dobusch. Diesen »strategisch finanzialisierten Geschäftsmodellen« liegt üblicherweise folgender Ablauf zugrunde: Die hauptfinanzierende Bank deckt mit dem »senior loan«,

also dem Hauptkredit, üblicherweise etwa 80 bis 85 Prozent der Gesamtsumme, 15 bis 20 Prozent müssen aus anderer Quelle finanziert werden. Dabei handelt es sich laut Botzem meistens aber nicht um Eigenkapital, sondern um Hochrisikokredite, also sehr hoch verzinste Kredite. Ab diesem Moment verfolgen die Akteure im Immobilienbereich das eigentliche Ziel: die Refinanzierung der Kredite. Steigende Preise vorausgesetzt, wird die Immobilie nach wenigen Jahren neu bewertet und mit einem entsprechend höheren Kredit neu finanziert. Ein Verkauf findet dabei nicht statt, der Refinanzierungskredit spült zusätzliches Geld in die Kassen, das wiederum für weitere Ankäufe verwendet werden kann.

Gebühren als Treiber

Profitabel sind Refinanzierungen in dieser Form für beide Seiten, für Finanzdienstleister aber ganz besonders, sagt Dobusch: »Immobilienunternehmen können die Differenzen aus den höheren Krediten für die Eigenkapitallücke – die genannten 15 bis 20 Prozent – beim nächsten Immobilienkauf nutzen. Banken wiederum behalten bei jeder neuen Kreditvergabe Gebühren ein, deren Höhe sich prozentuell im gesamten Transaktionsvolumen niederschlägt und als sofortige Einnahme verbucht werden kann. Diese Tatsache macht die Krediterrichtungsgebühren so attraktiv, dass sie so hoch wie möglich geschraubt werden.« Interessant sind somit weniger die Zinsen, sondern vor allem die sofort anfallenden Gebühren: In ihrer Fallstudie beziffern die Wirtschaftswissenschaftler die Höhe dieser an die verschiedenen Akteure ausgeschütteten Gebühren mit bis zu zehn Prozent des Gesamtvolumens des Kredites; sowohl die Bank als auch zahlreiche andere Stakeholder wie Notare, Makler usw. profitieren unmittelbar. »Damit wird für Banken und andere Finanzdienstleister die Kreditvergabe wichtiger als die Zins- und Kreditrückzahlung über die Laufzeit hinweg. Zudem sprechen wir hier von einem komplett fremdfinanzierten System, das nur bei steigenden Immobilienpreisen funktionieren kann. Das macht sie aber gleichzeitig sehr riskant«, ergänzt Dobusch.

Anreize

Langfristige Verbindlichkeiten kurzfristig handelbar zu machen und Gebühren, die es erlauben, (vermeintlich) zukünftige Gewinne vorzuziehen, sehen Dobusch und Botzem als Einladung zur Spekulation auf verschiedenen Ebenen und als eine zentrale Ursache für das Entstehen von Immobilienblasen. »Die direkte Gewinnerhöhung durch Kreditvergaben steuert natürlich das Verhalten der einzelnen Akteure, da sich Gewinne auch unmittelbar auf die Höhe der Boni im aktuellen Geschäftsjahr auswirken«, erklärt Dobusch.

Um diesen riskanten Praktiken in der Immobilienbranche entgegenzuwirken, fordert der Wirtschaftswissenschaftler neue und vor allem andere Anreize: »Der Gesetzgeber muss dieser kurzfristigen Denkweise die Attraktivität nehmen, indem er mehr Anreize für langfristiges Handeln setzt und das gezielt fördert. Ein stärkerer Fokus auf die Gebühren wäre dazu nötig, ‚follow the fees‘ sollte daher die Devise lauten: Die Höhe der Kreditvergabegebühren muss meiner Ansicht nach eine Deckelung erfahren und im Vergleich zu Zinsen und Rückzahlungen wieder viel geringer werden.« Auch die gerade im Immobilienbereich gelebte Praxis des Verschiebens von Profiten – wieder über Gebühren und Verrechungspreise – in Steueroasen sieht Dobusch als großes Problem, bei dem der Gesetzgeber in der Verantwortung ist. »Diese Mechanismen gibt es nach wie vor und sie sind immer noch legal, die Lehren aus den Jahren 2008/09 halten sich in Grenzen«, sagt Dobusch.