Neue Schlüssel für Leistbares Wohnen

Dass der Preisauftrieb beim Wohnungsaufwand nicht monokausal zu erklären ist, ist naheliegend. Deshalb hat Kreutzer Fischer und Partner in einem ökonometrischen Modell, das ökonomische Theorien mit mathematischen Methoden und statistischen Daten zusammenführt, die unterschiedlichsten Maßnahmen auf ihre preisdämpfende Wirkung hin evaluiert. Die Ergebnisse weisen der Politik die größte Verantwortung zu. In der Wirtschaft sind die Vorschläge nicht unumstritten. Um etwa den Preisauftrieb bei den Mieten zu stoppen, erweisen sich die diskutierten Gegenmaßnahmen wie bspw. eine Mietpreisbremse oder Adaptionen am Richtwert-System im Modell als weitgehend wirkungslos. »Vielmehr muss das Angebot an Mietwohnungen weiterhin substanziell erweitert und Wechselbarrieren für Mieter abgebaut werden«, sagt Andreas Kreutzer. Denn dadurch steige die Leerstandsrate und nur die drücke spürbar auf die realen Mietpreise. »Allerdings, ohne zusätzliche Förderungen ist eine Ausweitung des Neubauvolumens wenig realistisch. Insofern ist die Wiedereinführung der Zweckwidmung der Wohnbauförderung im Modell systemimmanent«, ist Kreutzer überzeugt. Hinsichtlich der wohnungsbezogenen Dienstleistungen wäre laut Kreutzer vor allem ein ein Tarifstopp bei Kommunalgebühren hilfreich. »Realpolitisch sehen wir hierfür aber wenig Chancen, da die finanziellen Herausforderungen der Kommunen weiter steigen und keine anderen Einnahmenquellen eröffnet werden.«

Zu geringer Wettbewerb

Ein weiterer wesentlicher Aspekt für die steigende Wohnkos­ ten ist laut Kreutzer ein zu geringer Wettbewerb in der Bauwirtschaft. Diese in der Baubranche naturgemäß umstrittene These macht Kreutzer an zwei Kennzahlen fest, der Baukosten- und der Baupreisentwicklung. Seit 2011 stiegen die Preise Jahr für Jahr rascher als die Kosten. Zwischen 2011 und 2013 jeweils um ein Viertel, im Jahr 2014 sogar doppelt so schnell. »Dass die Bauwirtschaft unter Preisdruck steht, lässt sich an den harten Fakten daher keineswegs ablesen«, so Kreutzer. Vielmehr würden die Bauunternehmen die zum Teil fallenden Materialpreise einfach nicht an die Bauträger weitergeben. Die Rechnung zahle der Mieter oder Wohnungskäufer. Um den Wohnbaugesellschaften mehr Handhabe für eine härtere Einkaufspolitik zu geben, sieht das Evaluierungsmodell die längsten Hebel in einer Neuausrichtung der ordnungspolitischen Rahmenbedingungen wie der Wohnbauförderung und den Ausschreibungsrichtlinien. »Preisdämpfende Effekte resultieren aber auch aus der Umstellung von projektbezogenen auf objektbezogene Bauträgerwettbewerbe, weil dadurch der Weg zu einer stärkeren Industrialisierung des Wohnbaus mit höheren Losgrößen geebnet wird«, so Kreutzer. Projektbezogen sollten die Errichtungskosten nur noch mit eventuellen Gewinnen aus der Umwidmung von Grundstücken gestützt werden.