So wird der private Immobilienerwerb zum Erfolg
- Written by Mag. Markus Hofpointner
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Foto: »Beim Kauf einer Immobilie gibt es viele Stolpersteine. Deshalb ist absolute Sorgfalt geboten.«
Der Kauf eines Eigenheims ist meist eine der größten Anschaffungen im Leben. Um spätere Überraschungen zu vermeiden, ist daher eine genaue Vorbereitung und gewissenhafte Durchführung wesentlich. Auf einige Punkte ist unbedingt zu achten – eine individuelle Beratung ist im Einzelfall jedoch unerlässlich.
Schon vorab sollte das Budget (inkl. Nebenkosten und gewünschte Folgeanschaffungen) definiert und die Finanzierung gesichert werden. Nach Bekundung des Kaufinteresses bleibt nämlich oft wenig Zeit dafür. Neben der Bonität und der vorhandenen Eigenmittel kann vor allem die Einholung mehrerer Finanzierungsangebote erhebliche Unterschiede in Zinssatz und Nebenkonditionen ausmachen. Nachdem die Finanzierung steht und ein potenzielles Erwerbsobjekts identifiziert wurde, sollte dieses eingehend untersucht werden. Gerade hier gilt im Hinblick auf den bei Privatimmobilien meist üblichen Gewährleistungsausschluss das Sprichwort »Augen auf, Kauf ist Kauf«, um spätere unliebsame Überraschungen zu vermeiden.
Die Vorbereitung
Wichtig ist auch eine detaillierte Inspektion des Grundbuchs, auch hinsichtlich der Eigentümerschaft des Verkäufers: Ist der auftretende Verkäufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen oder nur außerbücherlicher Erbe oder sonstiger Vertreter des Verkäufers? In diesem Fall sind weitere Nachweise der Rechtsnachfolge oder Vertretungsmacht erforderlich. Im Grundbuch sind zudem etwaige Belastungen der Immobilie (Pfandrechte, Beschränkungen durch Dienstbarkeiten, Wohnrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote, Vorkaufsrechte, auch hinsichtlich etwaiger Förderungen, etc.) und Vereinbarungen über Kostenaufteilungen oder Benützungsregelung eingetragen. Bei Letzteren sollte ebenfalls Einsicht in den Wohnungseigentumsvertrag, den Stand der Rücklagen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen genommen werden; daraus ergeben sich oft weitere Informationen betreffend die gemeinsame Liegenschaft oder über geplante Vorhaben.
Weitere Punkte, die kontrolliert werden sollten, sind allfällige Betriebskostenabrechnungen oder Abrechnungskonten sowie bestehende objektbezogene Verträge (Versicherungen, Wartungsvereinbarungen, etc.). Hausverwaltung oder Gemeinde können zudem Auskunft über offene öffentliche Abgaben geben (z.B. Aufschließungskosten). Aus baurechtlicher Sicht ist es zudem wichtig, Einsicht in die Bauakten zu nehmen, um die Übereinstimmung mit dem Ist-Zustand und das Vorliegen der notwendigen Fertigstellungsanzeige/Benützungsbewilligung bzw. etwaiger (mit der Bewilligung verbundener) Auflagen zu überprüfen. Auch der Zustand der Bausubstanz muss geprüft werden. Die Beiziehung eines Sachverständigen verursacht zwar Kosten, kann aber spätere Überraschungen und Folgekosten vermeiden.
Erst wenn alle Punkte geklärt sind, kann das Ergebnis in den Kaufpreis einfließen und ein Kaufanbot gelegt werden. Dieses ist besonders wichtig, da durch dessen Annahme grundsätzlich bereits ein rechtlich bindender Kaufvertrag zustande kommt. Der spätere notarielle Kaufvertrag dient im Wesentlichen nur zur Erfüllung der gesetzlichen Formvorschriften. Alle benötigten oder gewünschten Zusagen, Vorbehalte oder sonstige Bedingungen sind daher bereits in das Kaufanbot aufzunehmen. Ansonsten ist der Kauf nämlich ohne diese wirksam und ein Rücktritt unmöglich. Auch eine etwaige Maklerprovision entsteht bereits mit Annahme des unbedingten Kaufangebots.
Der Abschluss
Zur Kaufdurchführung schließen die Parteien schließlich einen notariellen Kaufvertrag ab. Der Vertragserrichter, Notar oder Rechtsanwalt ist grundsätzlich zur Interessenwahrung beider Seiten verpflichtet, auch wenn er üblicherweise vom Käufer bestellt und bezahlt wird – es sei denn, er weist ausdrücklich darauf hin, dass er nur eine Seite vertritt.
Werden diese wesentlichen Punkte beachtet und die gebotene Sorgfalt angewandt, dann steht einem erfolgreichen, privaten Immobilienerwerb nichts mehr im Weg.