Simulation: Leistbares Wohnen
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Für eine dauerhafte Mietpreissenkung in Wien braucht es laut Simulation von Kreutzer Fischer & Partner 20.000 neue Wohnungen pro Jahr.
Foto: Thinkstock
»Höhere Neubauproduktion« schlägt »Mietobergrenze«.
Im Rahmen der Studie »Perspektiven für den Wiener Wohnbau« hat das Marktforschungsunternehmen Kreutzer Fischer & Partner mittels eines Simulationsmodells die preisbezogenen Auswirkungen einer lokalen Mietobergrenze bzw. die Folgen einer stark steigenden Wohnbauproduktion untersucht. »Die Simulation zeigt, dass die Mietobergrenze kaum und nur zeitlich begrenzt zu einer Eindämmung des Mietpreisauftriebs führt«, erklärt Studienautor Andreas Kreutzer. Hingegen komme es bei einer deutlich angehobenen Wohnbauproduktion bereits nach drei Jahren zu einer signifikanten Absenkung der Mietpreise zwischen fünf und acht Prozent, nach fünf Jahren sinken die Mietpreise um mehr als zehn Prozent.
»Die rasch steigenden Mieten am freien Markt sind im Wesentlichen auf einen Umstand zurückzuführen: ein nicht ausreichendes Angebot«, erklärt Kreutzer. So werden etwa in Wien im Durchschnitt täglich nur 0,8 % des Wohnungsbestandes zur Neuvermietung angeboten. Übers Jahr gerechnet lag die Leerstandsrate bei Wohnungen im Jahr 2015 bei lediglich 2,2 Prozent. »Das ist eindeutig zu wenig, um Druck auf die Mietpreise auszuüben.« Aus dem Bereich der Gewerbeimmobilien sei bekannt, dass eine Preiserosion einen Leerstand von zumindest sechs Prozent benötige. Am Wiener Wohnungsmarkt halten sich aber Angebot und Nachfrage nahezu die Waage.
Um den berechneten mietpreissenkenden Effekt zu erzielen, müssten laut Kreutzer in den nächsten fünf Jahren jährlich zumindest 20.000 Wohneinheiten zu Bedingungen des geförderten Wohnbaus errichtet werden. 8.000 bis 9.000 Wohnungen pro Jahr würden für den steigenden Bedarf benötigt. »Mit weiteren 12.000 Wohnungen jährlich wird die Leerstandsrate um jeweils zwei Prozentpunkte pro Jahr angehoben. Bereits nach drei Jahren wird damit ein Leerstand von mehr als sechs Prozent erreicht, wodurch die Mieten automatisch sinken«, so Kreutzer. Für 2016 werden in Wien voraussichtlich 13.000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern neu bewilligt, 2015 waren es 11.230 und in den beiden Jahren davor knapp 10.000.