SEG mit schwerer Baulast

Die an der Wiener Börse notierte SEG Immo AG feiert sich. Das Portfolio hat sich 2004 fast verdoppelt werden, es wurden mehr Wohnungen wie geplant abverkauft und der Aktionsradius auf Nieder- und Oberösterreich erweitert. Der Umsatz stieg um 264 Prozent auf 11 Millionen Euro, die Mieterlöse der AG stiegen um 217 Prozent von 3 auf 9,5 Millionen an. Per Jahresende verfügte die SEG über 133.000 Quadratmeter Fläche mit einem Marktwert von 210 Millionen Euro. \"Mit dieser erfreulichen Emntwicklung haben wir nicht nur unsere beim Börsegang definierten Ziele deutlich übertroffen sondern auch unsere Wachstumsdynamik eindrucksvoll unter Beweis gestellt“, erklärt die Vorstandsvorsitzende Silivia Wustinger-Renezeder, die nach dem etwas ruppigen Abgang des Finanzvorstandes Johann Traxler wieder Alleinherrscherin im Hause SEG ist.

Der tollen Investmentstory wenig abgewinnen kann hingegen das Wohnungsfussvolk der SEG AG-Schwesternfirma SEG - Stadterneuerungs- und Eigentumswohnungsgesellschaft mbH, die ebenfalls von Wustinger-Renezeder geführt wird. Einige der Käufer von geförderten Wohnungen in der Hustergasse im 14. Bezirk sind sogar ziemlich sauer auf die SEG. Der Grund: sind Nachforderungen, die der Bauträger den Käufer nin Aussicht gestellt hat. Zum ursprünglich vereinbarten Kaufpreis einer durchschnittlichen Wohnung von 200.000 Euro (rd. 100 Quadratmeter)sollten noch zwischen fünfzehn und achtzehntausend Euro hinzukommen. Nicht betroffen von dieser Teuerung sind die Käufer von freinfinanzierten Wohnungen, weil die SEG ihnen eine Fixpreisgarantie bot. Böse gedacht finanzieren also die Käufer geförderter Wohnungen die durch widrige Umstände entstandenen Mehrkosten, die insgesamt rund eine halbe Million Euro betragen, was bei Gesamtbaukosten von 5,8 Millionen nicht ganz unerheblich ist. \"Die von uns in Aussicht gestellten Nachforderungen sind vertragskonform und liegen unter der Höchstpreisgarantie“, erklärt dazu der zuständige SEG-Projektleiter Stephan Langmann. Auf die Gründe für die Erhöhung der Kosten will er nicht näher eingehen. Fix ist, dass eine Trafostation der Wienstrom versetzt werden musste und dass im Fundament Felsen aufgetaucht sind. Langmann weiß auch noch von Maschinenteilen zu berichten, die ausgegraben wurden. Man habe nicht gewusst, dass das alles so teuer wird, erklärt der SEG-Mann. \"Trafo und Felsen waren uns bekannt“, sagt dazu der Chef der Gewog-Neue Heimat, die am selben Bauplatz ebenfalls Wohnungen errichtet. Im Zuge der Planung wurden die erschwerenden Umstände erkannt und in der Kalkulation berücksichtigt, erklärt er. Der Effekt ist, dass die Gewog jetzt auch keine Nachforderungen an ihre Mieter stellt. \"Bei einer ordentlichen Planung ist es unmöglich, dass unvorhergesehene Kosten in größerem Ausmass entstehen“, sagt dazu Chritian Neubauer, Sprecher der Wienstrom ohne den Fall Hustergasse im Deatil zu kennen. Freilich, so Neubauer, komme es gelegentlich vor, dass Planungen zu einem Zeitpunkt verändert werden zu dem die Wienstrom bereits Kabel verlegt hat - das gehe dann ordentlich ins Geld.

Langmann will sich mit der Gewog - die Mietwohnungen errichtet - nicht vergleichen und pocht weiters darauf, dass das Kostenermittlungsverfahren noch nicht abgeschlossen ist. \"Wir sind unseren Kunden entgegengekommen und haben sie vor dem Abschluss des Verfahrens über mögliche Kostensteigerungen informiert“, ärgert er sich über seinen Dienst am Kunden. Letztlich entscheidet nämlich die Magistratsabteilungen 25 welche Kostensteigerungen innerhalb des Förderregimes und für die Käufer zumutbar sind. In der Regel erhalten Käufer die Nachricht über Nachforderungen erst nach dem Bezug ihrer Wohnungen, erklärt Langmann.

Nicht ganz unerheblich im Streit zwischen Wohnungseigentümern und dem Bauträger SEG ist der Termin der Vertragentstehung. Ein Drittel der insgesamt 33 geförderten Wohnungen wurden über das Wohnservice Wien vergeben. Ab 19. Februar 2004 konnten potentielle Käufer via Internet beim Wohnservice ihr Interesse deponieren. Danach erst wurden die Kaufgespräche mit dem Bauträger aufgenommen und Kaufverträge erstellt. Die SEG hat in ihrer Baubeschreibung zum Objekt als Baubeginn den Herbst 2003 und die Fertigstellung für Mai 2005 vermerkt. Wenn dieser Plan gehalten hat war die Baugrube zum Verkaufszeitpunkt aller Wahrscheinlichkeit bereits ausgehoben und die Mehrkosten waren für den Bauträger bereits absehbar. Warum damals nicht auf die mögliche Kostensteigerung hingewiesen wurde, erklärt sich aus den im geförderten Wohnbau üblichen Kaufverträgen in denen eine gewisse Kostenüberschreitung vorgesehen ist. \"Es müssen aber exorbitante Gründe vorliegen für eine derart hohe Kostensteigerung“, heißt es dazu aus der Magistratsabteilung 25, die sich als amtliche Prüfstelle für den geförderten Wohnbau den Fall Hustergasse nun näher ansehen wird obwohl noch keine Endabrechnung vorliegt. Das man von der SEG bislang nicht über die Kostensteigerung von knapp acht Prozent informiert wurde emfindet ein mit der Sache befasster Prüfer als Affront.