Deutlich überhitzt

Die letzten Tage vor Abgabe eines Angebotes sind immer hektisch. Geht es um die Vergabe von Renommeeprojekten, stehen die Anbieter unter Strom. Im Moment stellen sich die Facilitydienstleister um Großprojekte wie den Twin-Tower am Wienerberg, die Gasometer und das Museumsquartier an.

Sensible Happen, werden mit diesen Gebäuden doch gebäudetechnisch und kaufmännisch nicht unerhebliche Aufträge vergeben, die jeder gerne in der eigenen Referenzliste anführen möchte. Fast könnte man glauben, die Welt der Facilitymanagementanbieter sei in Ordnung.

Bei genauerem Hinhören treten jedoch die Schattenseiten des Geschäfts zu Tage. An erster Stelle steht dabei die ruinöse Preisschlacht, die nicht zuletzt vom Turmbauer Georg Stumpf mitverursacht wurde. Seine Betriebskostenvorgabe von 35 Schilling für den Millenniumstower war für Wien erstens neu und zweitens beispielgebend. Jeder, der das Facilitymanagement für ein Gebäude zu vergeben hat, will nun plötzlich in die Fußstapfen von Big Georg treten.

»Es ist unmöglich, eine hochwertige Dienstleitung um diesen Preis zu bieten«, meint dazu der Chef der Landis & Gyr österreich Haustechnik GmbH Wolfgang Neumeister. Zustimmung erntet er dabei vom Immofinanz-Chef Karl Petrikovics. Er will die Latte so um die 50 Schilling gelegt wissen. Seine Begründung: »Als langfristiger Eigentümer sind wir an Qualität interessiert.«

Ob letztlich ein Totalanbieter den Zuschlag bekommen wird, verrät Petrikovics nicht. »Dafür wäre es zu früh, man muss sich die gelegten Anbote im Detail ansehen«, erklärt er. Dass der zukünftige Mieter Johnson Controls, der angeblich über ein Einstiegsrecht verfügt, das Turmduo betreuen wird, gilt in der Branche aber so gut wie ausgemacht. »Dazu kann ich keine Stellungnahme abgeben«, erklärt Clemens Bauer, bei Johnson für FM zuständig. »Dort wurden die Schienen bereits gelegt, wir haben nicht mitgemacht«, meint dazu Albert Pilger, Chef der FM Pilger Facility-Management Services-GesmbH.

Auch Leopold Zwölfer, Geschäftsfeldleiter FM bei VATech Elin EBG Gmbh ersparte seinen Mitarbeitern das Durchackern des Papierstoßes. »Ausschreibungen haben den Nachteil, dass sie nicht nur in der Erstbearbeitung mit extremem administrativem Aufwand verbunden sind«, gibt er seine Abneigung gegen allzu viel Detailverliebtheit preis. Lieber ist es ihm, für Kunden Konzepte zu erstellen und diese mit einer Rahmenvereinbarung vertraglich abzusegnen. »Was hat der Kunde davon, wenn er genau berichtet bekommt, wer wie oft an einer Schraube gedreht hat?«, fragt Zwölfer. Mit den Auftragseingängen des Vorjahres ist Zwölfer zufrieden. Die SAP-Zentrale und die nachrichtentechnische Betreuung des Wiener Rathauses sind seine jüngsten Errungenschaften. Insgesamt erwirtschaftete die FM-Abteilung von Elin im Vorjahr 520 Millionen Schilling, 350 davon mit externem Geschäft, was unter den Großen keine Selbstverständlichkeit ist. Albert Pilger meint, dass österreich schon vor dem Hereindrängen deutscher Firmen eher überversorgt war mit potenziellen FM-Anbietern. Mit dem Vorjahr ist er recht zufrieden, besonders was die Entwicklung des Potenzials betrifft. Im eigenen Haus habe sich die Consultingschiene mit Projekten wie dem Leiterplattenhersteller AMS in Unterpremstätten nahe Graz und der Steiermärkischen Sparkasse recht gut entwickelt. Zahlen nennt Pilger allerdings nicht.

Im Büro Neumeisters blieben die Ausschreibungsunterlagen des Twin-Towers ebenfalls liegen. Seine Firma beschränkt sich seit der Eingliederung in die Siemens Building Technologies (SBT) rein auf technisches Gebäudemanagement. »Es gibt Kunden, die sich Dinge wie Reinigung und Catering selbst machen wollen, bei der Technik geht das kaum«, begründet er das kontinuierliche Umsatzwachstum der Firma. Besonders für Objekte mit einem hohen Durchmischungsgrad der Nutzer sei es sinnvoll, einen Ansprechpartner für die Technik zu etablieren. Neumeister freut sich über den jüngsten Neuzugang, den Walter Business Park, und hofft, dass er bis Ende 2001 wieder den Umsatz erreicht, den Landis & Gyr vor der Abgabe von jenen Kunden, die auf Total-FM setzen, erreichte.

Diese werden jetzt von der Siemens SBT-Tochter, der Siemens Gebäudemanagement & Services GmbH bedient, wo im Moment Funkstille herrscht. Ein Blick in die Vergangenheit von L & G zeigt, dass damals die 40-Millionen-Grenze deutlich überschritten wurde.

Zwischen Siemens und Landis & Staefa ist hierzulande, grob gesprochen, etwas nicht zu Stande gekommen, was anderswo funktioniert: So gilt Landis & Staefa, die Mutter von Landis & Gyr, in der Firmenzentrale Zürich als eine Division der Firma Siemens Building Technologies (SBT). In österreich dagegen besteht zwischen diesen beiden Firmen »fast kein Kontakt«, wie ein Unternehmenssprecher von Siemens es dezent ausdrückt. Die von manchen lange ersehnte Zusammenführung der gebäudetechnischen Aktivitäten des Hauses Siemens existiert demnach lediglich auf dem Papier.

Nicht mitmachen beim Sturm um den Wienerberg-Turm wird die Firma W + M Zander, die ihre heutige Marktposition der Firma Servico, einer früher existierenden gemeinsamen FM-Firma von Bank Austria und IBM, verdankt. »Ziel von Facilitymanagement muss es sein, den Wert einer Immobilie zu steigern«, meint Helmut Schwarz, Marketingleiter bei Zander Facility Management österreich. Mit einer Betreuung allein sei dieses Ziel langfristig nicht zu erreichen, meint er. Gefragt seien auch strategische Planung und die Nutzung von Synergien. All das wird Zander aber den Eigentümern des Twin-Towers nicht bieten. »Wir haben zu viele Aufträge. Um überall mitzumachen, fehlt es uns an entsprechend geschultem Personal«, erklärt Schwarz den Grund. Er spricht damit das zweite wesentliche Problem der Branche, die kurzfristige Vergabe von FM-Aufträgen, an. »Am Wienerberg braucht es ab Februar 15 hoch qualifizierte Leute«, schätzt ein alter Hase des Gebäudemanagements. Und die sind nicht leicht zu finden - schon gar nicht kurzfristig.

Schwarz ist mit 36 Jahren ein Vertreter der jungen Generation und vertritt die Position des Total-FM. Trotzdem übersieht er nicht die Tücken, die dieses Geschäftsfeld aufweist. »Einerseits gibt es Anbieter, die nicht wissen, was sie eigentlich anbieten, darunter leidet die Qualität. Anderseits sind manche Kunden nicht bereit, auch den kaufmännischen Teil des FM auszulagern«, erklärt er. Die Ursache dafür: Der Kunde gibt die Bestellung von Diensten und Leistungen sowie auch die Abrechnung derselben an einen externen Partner. Der Einblick für den Zahler geht dabei vielfach verloren.

Zander selbst begegnet dieser Unsicherheit mit dem so genannten Open-Book-Verfahren. »Damit kann der Kunde kontrollieren, auch die von uns getätigten Aufschläge sind transparent«, erklärt Schwarz. Ingesamt verzeichnet er am FM-Markt leichte Zuwächse.

Mit nur einem Objekt in österreich, dem Millenniumstower, begnügt sich vorerst die deutsche Köllmann AG. 15 Mitarbeiter sorgen am Handelskai dafür, dass das inzwischen zum Verkauf ausgelobte Prunkstück des Georg Stumpf kaufmännisch, technisch und in der Infrastruktur funktioniert. »Natürlich wollen wir mehrere Objekte lukrieren«, erklärt der Köllmann-Objektleiter Jürgen Haussecker, der zuvor mehrere Jahre im Euro-Tower in Frankfurt verbrachte. Das erste Jahr in Wien war man aber, so Haussecker, in erster Linie damit beschäftigt, die Feinheiten des Objektes auszuloten und so zu gestalten, dass die Mieter zufrieden sind. Für das Mitbieten bei Ausschreibungen blieb deshalb bislang wenig Zeit. Böse Branchengerüchte, wonach Köllmann zuletzt ins Trudeln geraten sei und ein neuer Eigentümer ins Haus stehe, werden in der Wiesbadener Zentrale nur knapp mit: »Unsinn, die Gruppe ist gesund«, kommentiert.

Recht zufrieden mit dem alten Jahr ist man bei Honeywell Austria. Dort hat sich nicht nur durch die übernahme durch General Electrics (GE) so etwas wie Aufbruchsstimmung eingeschlichen. »Wir haben nun eine Mutter, die zu rund 50 Prozent aus dem Dienstleistungsbereich kommt, das sollte einem doch eher techniklastigem Unternehmen gut tun«, sagt der Honeywell-Verkaufsleiter Egon Berger. Im Segment Facilitymanagement hält Berger die Hinorientierung zu den Bundesländern und das Herantreten an Private für zielführend. »Dort sind wir die Einzigen, die über Facilitymanagement reden«, glaubt er. Seit Anfang Jänner betreut Honeywell den Businesspark Innsbruck mit einer Bruttogeschoßfläche von 12.500 Quadratmeter im Sinne von Total-FM. Honeywell kümmert sich um sämtliche technische und kaufmännische Agenden rund um das Gebäude. Zusätzlich wird den Mietern die Auswahl aus einem reichhaltigen Dienstleitungsmenü geboten.

Neu ist bei Honeywell auch der Service für Private, die es satt haben, wegen tropfender Wasserhähne oder verschmutzter Fenster selbst initiativ zu werden. Ganz nach amerikanischem Vorbild können über die Webadresse www.homeworx.at/ diverse Dienste zu Fixpreisen geordert werden. Erledigt werden die Arbeiten jeweils von entsprechenden Kooperationspartnern.