Wiener Zinshausmarkt

Nach dem etwas verhaltenen Jahr 2014 erlebte der Wiener Zinshausmarkt 2015 ein neues Rekordjahr. Das lässt für 2016 hoffen. »Wir können tatsächlich von einem Rekordjahr sprechen«, so Eugen Otto, Unternehmenschef der Otto Immobilien Gruppe. »Nach einem herausragenden ers­ten Halbjahr 2015 mit einem Transaktionsvolumen von über 450 Millionen Euro  (ohne Nachlauf) rechnen wir für das Gesamtjahr mit einem Umsatz von mehr als einer Milliarde Euro.« Verbindliche Zahlen können aber erst im März 2016 veröffentlicht werden, da die Grundbucheintragungen mit einem zeitlichen Nachlauf von rund zwei bis drei Monaten erfolgen.

»Impulsgeber« Steuerreform mit 1.1.2016

Im Jahr 2012 konnte das Ergebnis des ersten Halbjahres auf die Immobilienertragssteuer (ImmoESt), die damals neu in Kraft getreten ist zurückgeführt werden. Nun, per 1.1.2016, wird diese Immobilienertragssteuer von 25 Prozent auf fast 30 Prozent erhöht.
»Die Steuerreform ist aus meiner Sicht ein ganz zentraler und ausschlaggebender Impulsgeber für eine verstärkte Aktivität am Immobilienmarkt – nicht nur im Zinshausbereich. Höhere Steuern zahlt niemand gerne, viele Eigentümer haben  deshalb sicher noch 2015 verkauft und viele innerfamiliäre Übertragungen sind insbesondere in den Endmonaten für November und Dezember 2015 anzunehmen«, so Otto.

Zinshausmarktbericht 2015 der Otto Gruppe

2009 hat die Otto Gruppe den ersten Wiener Zinshausmarktbericht aus der Taufe gehoben und auch 2015 gab es wieder eine Neuauflage. Wie im Zinshausmarktbericht 2015 herausgearbeitet wird, haben die Käufe von Zinshausanteilen in der ersten Jahreshälfte 2015 signifikant zugenommen, sie machten einen Anteil von rund 35 Prozent der umgesetzten Transaktionen aus.

»Nach Transaktionsvolumen betrachtet ist allerdings die Übertragung von ganzen Häusern mit 93 Prozent nach wie vor auf hohem Niveau. Was die Preiskategorien betrifft, so liegt weiterhin  knapp jedes zweite Zinshaus in der Bandbreite zwischen 1,0 Mio. Euro und 2,5 Mio. Euro«, betont Markus Steinböck, Zinshaus-Experte bei Otto Immobilien.

Deutlich gestiegene Preise in fast allen Regionen

Teils deutlich gestiegen sind die Preise seit Jahresbeginn – und dies in fast allen Regionen. Bei den Spitzenpreisen waren es vor allem der erste und der 20. Wiener Gemeindebezirk, die nochmals signifikant – um zwölf Prozent – zugelegt haben. Die niedrigsten Einstiegspreise sind weiterhin außerhalb des Gürtels zu finden, konkret in der Region 6 (10. und 11. Bezirk) mit 750 Euro pro Quadratmeter und in der Region 12 (21. und 22. Bezirk), wo man derzeit mindestens 800 Euro pro Quadratmeter zahlen muss, berichtet Richard Buxbaum, Leiter der Abteilung für Wohnimmobilien und Zinshäuser.

Die Renditen gerieten mit Ausnahme der Region 10 (13., 18., 19. Bezirk) teils stark unter Druck: Die Spitzenrendite in der Region 6 (10. und 11. Bezirk) sowie die Mindestrendite in der Region 9 (16. und 17. Bezirk) gaben jeweils um 0,3 Prozentpunkte nach. In den restlichen Regionen betrug die Veränderung sowohl der Spitzen- als auch der Mindestrenditen zwischen 0,1 und 0,2 Prozentpunkten. »Für ein schönes Haus aus der Gründerzeit innerhalb des Gürtels mit gut vermieteten Wohnungen können Anleger aber weiterhin mit einer Rendite von rund drei Prozent rechnen«, so Buxbaum.

Brigittenau: stadtnaher Hotspot mit Potenzial

Als neuen, vielversprechenden Trendbezirk sieht man bei Otto Immobilien den 20. Bezirk. Der Quadratmeterpreis liegt noch weit unter 2.000 Euro und die Rendite zwischen vier und fünf Prozent. Aber dort legten die Preise um bemerkenswerte 12 Prozent zu – was genau dem Preisanstieg des noblen ersten Bezirks in Wien entspricht.

Auf die Frage, wieso sich die Brigittenau zum neuen Trendbezirk entwickelt hat, erklärt Eugen Otto: »Der 20. Bezirk war um 1900 noch ein Teil des zweiten Bezirks und hat eine langsamere Entwicklung erfahren, als dies in der Leopoldstadt bereits Realität wurde. Die Brigittenau verfügt speziell im stadtnahen Bereich sowie nahe der ruhigen Grünlage des Augartens über eine sehr positive Entwicklung. Verstärkte Nachfrage von Wohnungssuchenden, trendige Lokalszene, interessante Projekte, leistbarere Kaufpreise und vieles mehr sprechen für den 20. Bezirk.«

Die Psychologie der Zinshaus­investoren

Erstmals hat Otto Immobilien auch die Beweggründe der Zinshausinvestoren näher  beleuchtet und dabei die zwei gro­ßen Käufergruppen unter die Lupe genommen: einerseits die »klassischen« Zinshausinvestoren mit längerfristigem Investitionsinteresse und andererseits jene Anleger, die ein Zinshaus zum Zweck der Parifizierung erwerben. Das klare Ergebnis: Mit 84 Prozent bildet die Gruppe der klassischen Investoren die große Mehrheit, Wohnungseigentum wurde lediglich bei 16 Prozent der untersuchten Transaktionen begründet.

Und noch ein weiterer Trend wurde im Zinshausmarktbericht festgestellt:  Professionelle Investoren suchen mehrheitlich Häuser mit Entwicklungschancen und Potenzial. Privatanleger interessieren sich eher für sogenannte »Sorglos-Häuser« mit weniger Arbeit und einem sicheren Ertrag.
Als Quellen für den ersten Wiener Zinshausmarktbericht dienten neben eigenen umfangreichen Recherchen die Eintragungen im öffentlichen Grundbuch, der Kaufvertragsspiegel von IMMOunited, der Kulturgüter-Kataster der Stadt Wien, Daten der Statistik Austria sowie der MA 5. Erhoben wurde für den vorliegenden Zinshausmarkbericht wieder der gesamte Bestand der klassischen Wiener Gründerzeit-Zinshäuser.