Parallele Abwärtsbewegung

„Keine dramatischen Einbrüche am Wiener Büroimmobilienmarkt“ ortet Michael Ehlmaier, Eigentümer der EHL Immobilien Gmbh (ehemals CPB Immobilientreuhand), für das heurige Jahr. Die negative Konjunkturentwicklung im 2. Halbjahr 2008 und 1. Halbjahr 2009 habe nämlich zu einer sinkenden Nachfrage nach Büroflächen geführt, die aber durch die gleichzeitig sinkende Produktion von neuen Flächen kompensiert werde, so Ehlmaier. Kamen 2008 noch 220.000 m2 Büroflächen neu auf den Markt, werden es heuer rund 195.000 m2 und damit um 11,5% weniger sein. Die Vermietungsleistung ging 2008 um 10% auf 270.000 m2 zurück. Aufgrund dieses parallelen Abschwungs ist die Leerstandsquote in Wien mit 5,7% daher gleich geblieben, tendenziell werde sie aber steigen, sind Ehlmaier und Alexandra Ehrenberger, Leiterin des Market Research bei EHL, überzeugt.

Luxus, nein danke.
Auch das Preisgefüge wird weitgehend gleichbleiben. Spitzenmieten sind von 23 auf 22 Euro pro Quadratmeter gesunken, Tendenz weiter leicht sinkend. „Die Unternehmen können sich derzeit keine Luxusbüros leisten“, so Ehlmaier. Das niedrige und mittlere Preissegment würden stärker nachgefragt, wobei Bürogebäude mit dem Zertifikat „Green Building“ stärkere Bedeutung bekommen. Mehr zahlen wollen potenzielle Mieter dafür aber nicht, vielmehr werde Energieeffizienz bereits als Standard vorausgesetzt, wie Ehrenberger ergänzt. Wenig überraschend sei, dass der Großteil der Neuvermietungen aufgrund Standortwechsel im Zuge von Kostensenkungsmaßnahmen erfolgt. „In rund 85 Prozent der größeren Vermietungen ab 1.000 m² kommt es durch den Umzug zu einer Reduktion der benötigten Gesamtfläche von 15 bis 20 Prozent. Dies ist in erster Linie durch die bessere Flächeneffizienz der modernen Büroflächen zu erklären“, sagt Ehrenberger. Stabil geblieben sind die Durchschnittsmieten mit einer Bandbreite von 16 bis 22 Euro. Den großen Unterschied macht dabei immer noch die Lage. Werden für Büros in bester Lage 15 bis 22 Euro gezahlt, ist ein Büro in guter Lage um 13 bis 15 Euro und eines in durchschnittlicher Lage um 9 bis 12 Euro pro Quadratmeter zu haben.

Bewegung im Investmentmarkt.
EHL erwartet für die kommenden zwei Jahre einen weiteren Rückgang beim Angebot, da viele Developer ihre für heuer und nächstes Jahr geplanten Projekte nach hinten verschieben. So sei der geplante Baubeginn für den 200 Meter hohen DC-Tower in der Donaucity verschoben worden. Schuld am Rückgang bei den neu errichteten Büroflächen seien aber auch die erschwerten Finanzierungsbedingungen. Banken verlangen zusehends mehr Eigenkapital, wobei kleinere, regionale Banken weniger restriktiv sind als Großbanken, so die Beobachtung der EHL.
Bewegung ist laut Ehlmaier in den Investmentmarkt gekommen. Die Spitzenrenditen im Büroimmobilienbereich sind von 5,25 auf 5,75% gestiegen. Im Einzelhandel liegen sie bei 6,4%, in der Logistik bei 7,5%. Einige größere Transaktionen hat es heuer bereits gegeben, wie den Verkauf des Developments „Viertel Zwei“ an die Immorent, den City Point an den Immobilienfonds Deka oder das Haus der Bawag-Zentrale am Fleischmarkt an Amisola. Das Investvolumen auf dem Wiener Büromarkt, das im Vorjahr bei 1,8 Milliarden Euro lag, werde sich heuer um rund 10 % steigern, die Spitzenzeiten von 2006 und 2007 mit einem Investitionsvolumen von rund 2,6 Milliarden würden aber nicht erreicht, meint Ehlmaier.