Bau & Betrieb in einer Hand

Facility Manager setzen alle Hebel in Bewegung, damit der reibungslose Betrieb einer Immobilie gewährleistet ist. Technische Wartungen vornehmen, Reinigungskräfte organisieren oder das Haus kaufmännisch verwalten sind ihre typischen Dienstleistungen. Die Nachfrage nach professionellem Gebäudemanagement ist groß. Die Preise dafür werden sich 2009 stabil bis leicht nach oben gehend entwickeln, heißt es in der Branche. Wachstum dürfte auch dieses Jahr drinnen sein. Groß ist das Interesse der Baufirmen, eigene Facility-Management-Gesellschaften zu führen, um ihre Wertschöpfungskette zu verlängern. Darin sind sich alle einig: Die Dienstleistungen für den Betrieb des späteren Gebäudes sollten bereits bei der Planung des Objekts festgesetzt werden.

Putzfirmen werden übernommen
Seit 1.1.2009 ist die Firma Putzteufel mit einem 8-Millionen-Euro-Umsatz 2008 und 350 Mitarbeitern im Eigentum der STRABAG Facility Management GmbH in Wien. Damit kann diese STRABAG-Tochter über das technische Gebäudemanagement hinaus auch Reinigung in Eigenleistung anbieten. »Unser Ziel ist, vor allem die Bauendreinigung unserer Baustellen selbst abzuwickeln«, erklärt Thomas Kiss, Geschäftsführer der STRABAG Facility Management. Zum Teil würde das schon geschehen. Mittelfristig sollen aber sämtliche Baustellen des eigenen Konzerns übernommen werden. Die Gesellschaft möchte möglichst flächendeckend als Dienstleister in ganz Österreich auftreten. »Die wirtschaftliche Lage für dieses Jahr sieht nicht schlecht aus, zumindest bei uns«, so Kiss. Immobilien würden in nächster Zeit den Eigentümer nicht mehr so schnell wechseln, und Dienstleistungen würden wieder mehr ein Thema sein. Kiss erwartet heuer keinen massiven Preisschub.

Facility-Bereich in Planung einbeziehen
Der Trend, dass Baugesellschaften auch eigene Facility-Management-Gesellschaften führen, wächst. »Der Bau ist doch sehr nahe an der späteren Dienstleistung dran«, so Kiss. Ideal wäre, wenn dieser Bereich bereits in der Planung inkludiert sein könnte. Diese Meinung teilt auch Gerhard Schenk, Geschäftsführer der HSG Zander GmbH Austria. Das Unternehmen gehört seit 2008 zur deutschen Bilfinger Berger Facility Services GmbH. Konzernmutter ist also ein großes Bauunternehmen. Das Problem sei, dass häufig zu wenig Geld da ist, um den Facility-Bereich früher mit einzubeziehen, meint Schenk. Für die Bauaufsicht sei es da, für den Facility Manager meist nicht. Bei größeren Konzernbauten sieht die finanzielle Lage dann meist schon besser aus.

Nicht bei Errichtung sparen
»Früher waren für Immobilien-Investoren hauptsächlich die Rendite und die Lage des Objekts interessant«, so Schenk. Heute sei die Wettbewerbsfähigkeit der Immobilie, wie geeignetes Umfeld, Betriebskosten, ökologische Nachhaltigkeit etc., mehr denn je ausschlaggebend. Mit dem Ökologietrend steigen die Anforderungen an Mitarbeiter, die sich bei grünen Technikinnovationen auch auskennen müssen. Sparen bei den Errichtungskosten, nur damit der Errichter eines Objekts viel verdient, das könnte fatale Folgen haben, sagt Schenk. Das hätte spätestens beim Betrieb einer Immobilie ein schlechtes finanzielles Nachspiel. Nimmt man statt in der Herstellung teurer Kupferrohre welche aus Plastik, ist zwar die Anschaffung billiger und das Zusammenbauen durch die Klebetechnik leichter zu bewältigten. Bei Kunststoffrohren ist aber der Druck großer, stärkere Pumpen müssen eingesetzt werden und ein größerer Stromverbrauch ist die Folge.

After Sales Services anbieten
Die Kosten für die gesamte Lebenszyklusdauer einer Gewerbeimmobilie teilen sich zu 20 Prozent auf die Investition und zu 80 Prozent auf den Betrieb auf. Im Durchschnitt rechnet man etwa mit einem Euro pro Quadratmeter für Facility-Kosten. Zusammengesetzt sind diese Kosten aus 55 bis 60 Prozent für Infrastruktur, acht bis zehn Prozent für klassische Hausverwaltung und der Rest ist Technik. »Wichtig ist, dass man am Kunden dran bleibt«, so Schenk. After Sales Services können zum Beispiel auch dann zum Tragen kommen, wenn es nach neun bis zehn Jahren darum geht, einen Zubau zu machen. Und schließlich muss auch berücksichtigt werden, dass das Baugeschäft kein regelmäßiges ist. Mit den Facility-Töchtern könnten Nicht-Spitzenzeiten gut überbrückt werden.

Fünfjahresverträge üblich
Der Nutzen, warum Baufirmen Facility betreiben, ist auch der: »Wir möchten wissen, wie sich das eingesetzte Material bewährt«, erklärt Karl-Heinz Lehocky, Geschäftsführer der FMA Gebäudemanagement GmbH des PORR-Konzerns. Meist wird auch die Immobilie zuerst einige Zeit betrieben, bevor sie an einen Fonds verkauft wird. Als wichtigster Punkt sei natürlich die Verlängerung der Wertschöpfungskette zu nennen. Der Kunde würde es schätzen, wenn er weiß, dass er auch nachher betreut wird. »Fünfjahresverträge für das Facility Management sind dabei gang und gäbe«, so Lehocky. Der technische und der kaufmännische Bereich können bei der FMA fast zu 100 Prozent mit Eigenpersonal bewerkstelligt werden. Der infrastrukturelle Bereich wird gerade ausgebaut. Als Sicherheit sieht der Geschäftsführer, dass das Unternehmen eine Tochtergesellschaft eines großen Baukonzerns ist. Im Hintergrund sei eben eine gewisse wirtschaftliche Standfestigkeit, und die Mitarbeiter seien kompetent.

Energieoptimierung im Trend
Der Trend geht 2009 in Richtung Ener­giesparen. »Vermehrt unterstützen wir den Kunden bei innovativen, energiesparenden Energieanlagen«, so Lehocky. Die vielleicht höheren Investitionskosten würden sich aufgrund der Einsparung viel schneller amortisieren. Am meisten fordert der Kunde von der FMA Zuverlässigkeit, Flexibilität und schnelle Lösungsansätze. Das bewerkstelligen 120 Mitarbeiter in Österreich. Vertreten ist das Facility-Unternehmen auch in Kroatien, Polen und in der Slowakei. »Wir spüren die Krise nur bedingt«, erklärt der FMA-Geschäftsführer. Renovierung und Instandhaltung seien die Gewinner der Krise. Bei der FMA soll der Umsatz von 2008 mit 18 Millionen Euro um 20 Prozent 2009 gesteigert werden. Die Preise bleiben stabil, maximal gibt es eine Indexanpassung.

Marktvolumen in Österreich
Facility Management ist 1997 aufgekommen. Damals gab es einen richtigen Boom, sogar von Goldgräberstimmung wurde damals gesprochen. Spezialisiert war man damals auf Wartung und Gebäudebetreuung. Heute gibt es etwa zehn große Player im Facility-Management-Bereich in Österreich. Laut einer Marktbeobachtung des Facility-Anbieters WISAG ist der österreichische Markt durch Einzelvergaben geprägt. Der Anteil an Facility-Management-Gesamtvergaben beträgt etwa 5,7 Prozent vom extern vergebenen Marktvolumen. Es herrscht ein klassischer Verdrängungswettbewerb. Das Prinzip des Outsourcings hat Österreich im mitteleuropäischen Vergleich eher spät erreicht. Facility-Management-Ausschreibungen finden noch überwiegend durch internationale Kunden statt. Der Wandel des Kundenwunsches nach Optimierungen rund um die Immobilie ist spürbar. Wien und Umland stellen das größte Marktvolumen mit etwa 34 Prozent dar. Die Nachfrage nach diesen Dienstleistungen steigt, heißt es bei WISAG. Steigende Anforderungen führen zu Neuausrichtungen der Unternehmensstrategien bzw. zu einer verstärkten Konsolidierung und Marktbereinigung. Komplettanbieter dieses Bereichs, die über entsprechende Kernkompetenzen verfügen, werden ihre Marktchancen verbessern. Die Qualifizierung der Mitarbeiter wird immer wichtiger.

Dem Kunden gerecht werden
Dem Kunden ist laut WISAG wichtig, dass Kosten und Preise so gering als möglich gehalten werden und innovative Konzepte angewendet werden. Der Nutzer einer Immobilie schätzt die Übernahme von Risiken. Er erwartet ein qualifiziertes Know-how in allen Leistungsbereichen und ein hohes Qualitätsniveau. Die IT-Systeme zwischen Kunden und Facility-Manager-Dienstleistern sollten vernetzt sein, damit eine Leistungsdokumentation, -kontrolle und -verrechnung gewährleistet ist. Gut würden beim Kunden auch Malus-/Bonussysteme ankommen. Gewünscht werden ein zentrales Key-Account-Management und hervorragendes Personal.