Trendwende Hotel
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Foto: »City-Hotels erleben einen noch nie dagewesenen Boom.«, sagt Martin Löcker.
Um Hotels haben Investoren und Entwickler jahrelang einen großen Bogen gemacht. Was die Asset-Klasse Hotel für die UBM so attraktiv macht und warum der polnische Markt auch nach Jahren des Wachstums den Plafond immer noch nicht erreicht hat, erklärt COO Martin Löcker in einem Gastkommentar.
Der Hotelmarkt erlebt einen Rekordkurs, ungeachtet der wachsenden geopolitischen Unsicherheiten. Die Besucheranzahl in Mitteleuropa wächst ungebrochen – die Mobilität der Kunden nimmt zu, die Nachfrage nach zeitgemäßen und erstklassigen Hotels steigt. Vor allem City-Hotels erleben einen noch nie zuvor gesehenen Boom. In Ländern wie Österreich und Deutschland werden Hotels als stabile Investments gesehen. Sowohl Investoren als auch Betreiber haben das Thema für sich entdeckt, da durch die Pachtverträge im Durchschnitt über 20 Jahre langfristige Cashflows zu erwirtschaften sind.
Polen gewinnt an Fahrt
In Österreich konzentriert sich der Hotelmarkt vor allem auf Wien als eine Top-Stadtdes-tination in Europa und Standort vieler internationaler Organisationen. Mit einer anhaltend starken Nachfrage ist Deutschland ein Verkäufermarkt. Hier wuchsen 2016 die Hotelumsätze im siebten Jahr in Folge und boten eine positive operative Performance. Der Zimmerertrag (RevPar) stieg hier im letzten Jahr um mehr als 4 % an. Auch Polens Hotelmarkt wächst. Starke Fundamentaldaten förderten den Tourismus in den letzten Jahren, positiv wirken sich auch die Investitionen in die Verkehrsinfrastruktur aus sowie die steigende Bedeutung Polens als Wirtschaftsstandort. Den größten Anteil nehmen hier 3-Sterne-Hotels ein, der Bedarf an weiteren Kapazitäten ist aufgrund stetig steigender Auslastungszahlen stark gegeben. Große Ketten konzentrieren sich vor allem auf die Großstädte Warschau, Krakau, Wroclaw, Posen und Danzig. Besonders Warschau und die Dreistadt an der Danziger Bucht besitzen viel Potenzial.
Hotels als Anlageobjekt
Die Zahl der institutionellen Investoren, die Hotelinvestments als Portfoliodiversifikation nutzen wollen, nimmt zu. Hotelimmobilien bieten nicht nur höhere Renditen im Vergleich zu anderen Immobilien-Investments, sondern auch einen stabilen Cashflow über einen längeren Zeitraum. Ein guter Standort, das richtige Konzept, langfristige Pacht- und Managementverträge und der richtige Betreiber sind dabei entscheidend. Der Fokus der Investoren liegt vor allem auf kettengeführten Hotels in Großstädten, dabei sind Budgethotels mit guter Lage und klarem Konzept eindeutig die Gewinner der Zeit.
Ein Stadthotel mit gutem Standort und langfristigem Pachtvertrag erzielt für den Investor zumeist eine bis zu ein Prozent höhere Rendite als ein vergleichbares Büro oder Retailobjekt. Ein professionell betriebenes Hotel bringt eine Reihe von Vorteilen für den Investor: (I.) Langfristige Pachtverträge mit vergleichsweise hohen Sicherheiten (II.) Keine Incentives an Pächter, daher kein Unterscheid zwischen »Head Line Rent« und »Effective Rent« (III.) Der Pächter ist für den Erhalt der Ausstattung nach Marktstandards zuständig und verpflichtet sich zur Bildung von entsprechenden Reservefonds.
Erfolg braucht mehr als die Lage
Die wachsende Anzahl an Hotels in den Städten steigert den Wettbewerb. Die Lage des Hotels ist längst nicht mehr Erfolgsgarant für viele Jahre. In der richtigen Kombination aus Lage, Marke, Architektur, Design und Service liegt der Schlüssel zu einer gewinnbringenden Investition. Dabei sollen Profis am Werk sein und der Blick für das Ganze im Mittelpunkt stehen. Es gilt ähnlich wie in einer Hotelküche – gute Zutaten und ein guter Koch zaubern mit Erfahrung und Herzblut die besten Menüs. Das ist auch das Rezept beim Entwickeln von Hotels.