»FM ist Vertrauenssache«

Report: Laut einer aktuellen Studie der TU Wien verfügen 90 % der größten Unternehmen des Landes über eine eigene FM-Abteilung. Outgesourct werden einzelne Dienstleistungen. Welche Auswirkungen hat das Vorhandensein von internen FM-Abteilungen für einen FM-Dienstleister?

Manfred Blöch: In der Studie wurden die internen FM-Verantwortlichen der 500 größten Unternehmen befragt. Mehr als die Hälfte davon verfügen über eine sehr kleine FM-Abteilung, die in erster Linie die strategische Ausrichtung und Steuerung des Facility Managements wahrnehmen. Das zeigt auch den zunehmenden Wert von FM in großen Unternehmen – beispielsweise im Hinblick auf heikle Geschäftsbereiche. Das operative Doing wird gerne an einen Service Provider, einen Dienstleister ausgelagert – auch in sensiblen Unternehmen wie bei unserem langjährigen Kunden Oesterreichische Nationalbank. Die Zahl der externen Dienstleistungen ist weiterhin hoch und wird geschätzt, sagt auch die von Ihnen genannte Studie von Professor Alexander Redlein.

Report: Laut derselben Studie haben sich die Ziele des FM seit den 90er-Jahren deutlich verändert. Ging es früher vor allem um Kosteneinsparungen, stehen heute Themen wie Werterhaltung, Umweltschutz und Nachhaltigkeit im Vordergrund. Teilen Sie diese Einschätzungen und was hat die Facilitycomfort in diesem Bereich zu bieten?  

Blöch: Ja, diesen Trend können wir nachverfolgen, vor allem geht es unseren Auftraggebern um Qualitätssicherung und Kostentransparenz. Wir sprechen mit unseren Partnern immer öfter über diese Werte, die auch in der Studie an oberster Stelle bei den Auftraggebern stehen.

Wir als Facilitycomfort spüren die Nachfrage nach Kompetenz und Fachwissen. Die persönliche Performance unserer Mitarbeiter wird bereits in der Angebots­phase und bei Präsentationen intensiv nachgefragt. Hier können wir auf eine über 20-jährige Erfahrung im FM bauen. Daneben zählt auch ein gutes Preis-/Leistungsverhältnis als wichtiges Auswahlkriterium. In vielen Fällen können wir hier auch mit unserer maßgeschneiderten nutzer- und bedarfsorientierten Wartung und Reinigung – im Sinne einer Predictive Maintenance – punkten.

Report: Welche Dienstleistungen werden aktuell am stärksten nachgefragt?

Blöch: Einerseits sind wir mit der technischen Betriebsführung als Komplettlösung – unserer Kernkompetenz – am Markt sehr stark und spüren hier weiterhin eine große Nachfrage. Auch Einzelleistungen wie gesetzlich vorgeschriebene Überprüfungen werden nach wie vor gerne beauftragt. Seit vor einem Jahr die ÖNORM B1301 für die Gebäudesicherheit von Nichtwohngebäuden für alle Immobilien-Eigentümer und -Betreiber verpflichtend wurde, verzeichnen wir einen sehr starken Bedarf nach dementsprechenden Überprüfungen.

Bei der Reinigung geht der Trend eindeutig in Richtung externe Dienstleistung. Gerade in diesem Komfortbereich bieten wir klare Vorteile gegenüber internen Reinigungseinheiten, denn wir bieten dem Kunden die gleiche Leistung zu einem transparenten und planbaren Preis, ohne dass der Kunde die organisatorischen Aufwände mit Urlaubsplanung oder Krankenstands-Ausfällen managen muss.

Report: Facilitycomfort versteht sich auch als Komplettanbieter, der »durch die ganzheitliche Betrachtung einer Immobilie unnötige und fehleranfällige Schnittstellen und den Koordinierungsaufwand für den Immobilienbetreiber reduziert«. Verschiedene Statistiken zeigen aber, dass es sehr wenige Unternehmen sind, die alles in eine Hand legen. Woran liegt das? Wie wollen Sie das ändern?

Blöch: Eine wesentliche Aussage der TU-Studie zeigt auch, dass der Hauptgrund für Produktivitätssteigerungen in Synergien zwischen Services liegt. Bei manchen Auftraggebern herrscht möglicherweise teilweise noch eine Geiz-ist-geil-Mentalität, in jedem Gewerk den billigsten Anbieter nehmen zu wollen und mit möglichst kurzfristigen Laufzeiten Preise drücken zu wollen. Da kann es seitens der FM-Dienstleister keine Werterhaltung der Immobilien geben.  Wir leis­ten hier viel Überzeugungsarbeit bei neuen Kunden und können auch Referenzen unserer langjährigen Kunden ins Treffen führen. Vor allem aber gewinnen wir mit einer gut ausgebildeten Mannschaft mit Technikern, Reinigungskräften und Objektleitern, die sich mit »ihrer« Immobilie identifizieren. FM ist Vertrauenssache, daher setzen wir auf langfristige Kundenbeziehungen.

Report: Die Digitalisierung verändert auch das Berufsbild des Facility Managements. Begriffe wie Predictive Maintenance, Sensorik/Big Data oder, im Falle der Facilitycomfort, Augmented Reality machen die Runde. Welche Rolle spielen diese Themen heute schon bei Facilitycomfort, welche können sie in Zukunft spielen?

Blöch: Wir sind Innovationsführer in der Branche, arbeiten schon seit langem mit CAFM und Tablets, nun sind wir die Ers­ten, die auch die Features der HoloLens nutzen und in Pilotprojekten in die Praxis umsetzen. Ein flächendeckender Einsatz ist natürlich eine Frage der Kosten/Nutzen-Rechnung. In ein, zwei Jahren werden unsere Techniker bei komplexen Aufgabenstellungen oder Störungseinsätzen – dort, wo es Sinn macht – mit dieser Technologie so selbstverständlich umgehen wie heute mit Tablets. Hier wird es sicher auch eine güns­tige Preisentwicklung geben – die vor allem durch den  Gaming-Bereich getrieben sein wird. Ich bin aber auch davon überzeugt, dass der Mensch immer im Vordergrund stehen wird – bei der Erfüllung unserer Dienstleistung, in der Abstimmung mit dem Kunden und beim Kontakt mit den Nutzern!

Report: Immer wieder ist auch die Rede von ergebnisorientierten Ausschreibungen. D.h. der Kunde verlangt nicht mehr, dass eine Toilette dreimal am Tag gereinigt werden muss, sondern er erwartet einfach, dass sie immer sauber ist. Wie der FM-Dienstleister diesen Zustand erreicht, ist ihm überlassen. Ein möglicher Trend für die Zukunft?

Blöch: Bei der Definition von Leistungen geht es immer um den gewünschten Zielzustand. Dass eine Toilette »immer sauber« ist, kann keiner bezahlen. Wir definieren gemeinsam mit unseren Kunden eine bestimmte technische oder infrastrukturelle Verfügbarkeit von Anlagen. Wenn es darüber ein gleiches Verständnis gibt, wird der gewünschte Zustand in durchaus neuen Vertragsmodellen in Form von »Service Level Agreements« beschrieben. Natürlich ist das auch eine Frage des Vertrauens zwischen Kunde und Dienstleister, wie auch bei Predictive Maintenance, wo wir Teile austauschen, bevor sie auf Störung gehen. Damit aber die voraussagende Wartung nicht Gefahr läuft, in einer »Crash-Wartung« zu enden, braucht es hier auch langfristige Verträge, die auf gegenseitigem Verständnis beruhen.

Report: Welche anderen Trends sehen Sie im FM?

Blöch: Wir verzeichnen in letzter Zeit immer wieder die Nachfrage nach einer frühzeitigen Einbindung von Facility-Dienstleistern in die Planung und Errichtungsphase, sowohl bei Neubauprojekten als auch bei der Projektentwicklung. Wir freuen uns, dass wir hier unsere Erfahrung schon an einem frühen Zeitpunkt im Lebenszyklus einer Immobilie einbringen können, um bei der langen Zeit der Gebäudenutzung effektiv und effizient für Betreiber und Nutzer arbeiten zu können.

Report: Sie haben mit 1. Mai die Position des Geschäftsführer der Facilitycomfort, deren Umwandlung von der Energiecomfort in einen reinen FM-Dienstleister noch relativ frisch ist. Was sind Ihre kurz-, mittel- und langfristigen Ziele für die Facilitycomfort?

Blöch: Die Facilitycomfort und die Hauscomfort stehen gut da, und wir werden sie weiter auf dem erfolgreichen Wachstumskurs in die Zukunft führen. Darunter fallen auch Punkte wie Effizienzprogramme weiter umsetzen und am Markt straffer und zielorientierter anbieten. Eines meiner Hauptziele wird auch sein, unsere Facility Services als Synergie stärker im Konzern der Wiener Stadtwerke zu nutzen. n