Zurücklehnen und beobachten

Report: Die Sans Souci Group hat sich in den letzten Jahren mit der Revitalisierung hochwertiger Wohnimmobilien einen Namen gemacht. Damit lässt sich derzeit in Wien richtig gutes Geld verdienen. Warum gehen Sie jetzt das Risiko ein, in den heiß umkämpften Markt der Luxushotellerie einzusteigen?
Norbert Winkelmayer: Es ist schon richtig, mit Luxusimmobilien kann man derzeit in Wien sicher Geld verdienen. Aber der Aufwand ist enorm. Die Einstandskosten sind in den letzten Jahren aufgrund der immer weniger werdenden Objekte deutlich gestiegen. Dazu kommt eine Fülle an Normen, die man nur als absurd bezeichnen kann. In diesem Objekt sind 1,5 Millionen Euro alleine in die Wände geflossen, das erhöht die Baukos­ten massiv.

Report: Auch das spricht doch eigentlich eher gegen den Einstieg in das riskante Hotelleriegeschäft. Warum also dieser Schritt?
Winkelmayer: Die emotionale Antwort: Ich wollte schon immer ein Hotel haben. Ich war immer schon viel unterwegs und bin gerne in schönen Boutiquehotels abgestiegen. In den großen Kettenhotels habe ich mich nie wohl gefühlt. Ich wollte immer etwas Eigenständiges, mit einer eigenen Identität und einer schönen Architektur.
Die rationalere Antwort ist, dass ich an dieser Immobilie, diesem ehemaligen Schandfleck von Wien sehr oft vorbeigekommen bin. Und irgendwann dachte ich mir, daraus müsste sich doch etwas machen lassen. Ich habe mich dann wie immer eingehend mit der Historie des Objekts beschäftigt und festgestellt, dass hier schon einmal ein Hotel beheimatet war, das Hotel Höller. Und dieses Haus hat sogar eine gewisse his­torische Bedeutung, denn hier wurde 1858 die Tritsch-Tratsch-Polka von Johann Strauss uraufgeführt. Bei den Recherchen ist mir die Idee für dieses Gesamtpaket gekommen, Luxus-Hotel mit Top-Wohnungen inklusive Hotelservice.

Report: Wenn Sie so genau recherchieren, haben Sie sich sicher auch über den 5-Sterne-Hotel-Markt in Wien informiert. Laufend eröffnen neue Häuser mit prominenten Namen. Glauben Sie, dass sich ein unabhängiges Luxushotel lukrativ betreiben lässt?
Winkelmayer: Davon bin ich überzeugt. Ich sehe es sogar als Vorteil, dass die gro­ßen Ketten jetzt Wien endlich entdecken. Denn die bringen auch ihre eigene Gefolgschaft mit. Ich denke, dass wir mit dem Hotel Sans Souci eine Nische besetzen können, die es in dieser Form in Wien noch gar nicht gibt. Es gibt zwar auch jetzt schon nette Boutiquehotels wie das Hotel Altstadt oder das Hotel Rathaus, aber wir haben das Portfolio noch einmal erweitert. Das Konzept wurde um Gastronomie und Spa zu einem 5-Sterne-Boutiquehotel ausgebaut. Und das ist einzigartig in Wien.

Report: Sind Sie bereits auf den Geschmack gekommen oder wird es bei diesem einen Hotel bleiben?
Winkelmayer: Jetzt geht es erst einmal darum, dieses Haus richtig zu positionieren. Dann schauen wir weiter. Wir sind zwar gerade dabei, in der Nähe von Wien ein Schloss zu erwerben, das eventuell ein Seminar- und Beautyhotel werden könnte, aber das ist noch Zukunftsmusik. Aber eines steht fest: Wenn ich mich wieder in ein Hotelprojekt stürze, muss es etwas völlig anderes sein. Auf keinen Fall will ich das Sans Souci duplizieren.

Report: Die Wohnungen im vierten Stock sind zur Gänze verkauft. Je weiter es nach oben geht, desto teurer wird es und desto mehr Wohnungen sind noch zu haben. Die Penthousewohnung war so gut wie verkauft, ist jetzt aber wieder zu haben. Was ist passiert?
Winkelmayer: Das ist richtig. Die Pent­housewohnung und eine zweite Wohnung waren bereits verkauft. Vertraglich war alles geregelt, aber dann ist der Käufer seinen Verpflichtungen nicht nachgekommen und war weder für mich noch für seinen Anwalt erreichbar. Deshalb bin ich Mitte November vom Verkauf zurückgetreten und habe Klage eingereicht.

Report: Gibt es neue Interessenten?
Winkelmayer: Um die Penthousewohnung muss man sich keine Sorgen machen. Da gibt es bereits wieder einige Interessenten, die die Wohnung auch schon mehrmals besichtigt haben. Ich gehe davon aus, dass wir schon in naher Zukunft zwei weitere Wohnungen verkaufen können.

Report: In Wien scheint ja derzeit ein inoffizieller Wettstreit um die teuerste Wohnung im Gange zu sein.
Winkelmayer: Ich finde das völlig absurd. Wir haben uns daran auch nie beteiligt. Wenn Quadratmeterpreise von 30.000 Euro verlangt werden, dann ist das schlicht und einfach ein Wahnsinn. Aber wahrscheinlich findet man immer jemanden, der bereit ist diese Preise zu bezahlen. Aber da wird die Luft schon sehr dünn.

Report: Günstig ist Ihre Penthousewohnung aber auch nicht.
Winkelmayer: Natürlich hat auch diese Wohnung ihren Preis. Wir bieten aber auch höchste Qualität, was im sogenannten Luxussegment leider nicht immer der Fall ist. Und wir sind mit einem Quadratmeterpreis von 18.000 Euro immerhin auch weit weg von diesen Absurditäten.

Report: Werden sich die Preise wieder auf ein vernünftiges Niveau einpendeln?
Winkelmayer: Das glaube ich nicht. Es gibt genügend Menschen, die für eine gute Adresse im ersten Bezirk bereit sind, Unsummen zu zahlen. Und schöne Luxuswohnungen in guter Lage mit toller Aussicht sind ein sehr beschränktes Gut.

Report: Sind derzeit Objekte am Markt, bei denen sich eine Revitalisierung lohnt?
Winkelmayer: Kaum. Mein Vorteil ist, dass ich nicht aktiv werden muss. Ich kann mich zurücklehnen und beobachten, was passiert. Aktuell sind die Preise jenseitig. Da zahlt es sich nicht aus, viel Zeit und Geld in ein Projekt zu investieren und am Ende verdient man nichts damit. Ich habe zwei fixe Mitarbeiter. Da kann ich es mir leisten, ein paar Monate nichts zu tun. Für Firmen, die große Büros unterhalten und beschäftigen müssen, ist die derzeitige Marktlage viel schwieriger. So oder so, die nächsten Monate werden in Wien sehr spannend.