Martin Szelgrad

Revitalisierungen liegen voll im Trend. Probleme gibt es in vielen Fällen mit den energetischen Standards, vor allem dann, wenn der Denkmalschutz ins Spiel kommt. Aber das könnte sich bald ändern. Und dann klappt es auch mit den Förderungen. In den letzten Jahren hat sich viel getan in Sachen Revitalisierung. Das Geld war vorhanden und es wurde auch investiert. Förderungen gibt es aber nur vereinzelt. In der Regel nur für Revitalisierungen auf niedrigstem Niveau, wie Norbert Winkelmayer, Geschäftsführer der auf Revitalisierungen im Highend-Bereich spezialisierten Sans Souci Group, die Kategorieanhebung durch Sanierung bezeichnet. Bei allen anderen Formen der Revitalisierung schauen die Bauträger durch die Finger. »Wenn ich ein Gebäude in seine historische Grundsubstanz rückführe, dann gibt es natürlich Probleme mit den Energiekennzahlen«, erklärt Winkelmayer. Gleiches gilt für Nutzungsänderungen. Vor allem dann, wenn der Denkmalschutz ins Spiel kommt. Dann können zwar die Mindestanforderungen erfüllt werden, aber alles, was darüber hinaus geht und Grundlage für Förderungen ist, ist nur schwer zu erreichen. Damit ist das Bundesdenkmalamt für viele Entwickler ein rotes Tuch. Zu Unrecht, denn Präsidentin Barbara Neubauer sieht sich selbst auf Seite der Bauträger und Eigentümer. »Wenn Bestandsobjekte mit einer modernen Infrastruktur versehen werden, besteht natürlich die Gefahr, dass in Strukturen eingegriffen wird. Und da müssen wir dafür sorgen, dass als Denkmäler eingestufte Gebäude in ihrer Gesamtheit geschützt werden.« Und das betreffe nun mal hauptsächlich Fassade und Fenster. Allerdings spricht sie ganz offen von einer Benachteiligung all jener, die in die Revitalisierung und Sanierung von historischer Bausubstanz investieren wollen. Denn die Förderungen werden nach Kriterien vergeben, die laut Neubauer keiner wissenschaftlichen Überprüfung standhalten. »Alles, was wir heute zu wissen glauben, ist wissenschaftlich weder überprüft noch durchgerechnet«, sagt Neubauer. Um das zu ändern, arbeitet das Bundesdenkmalamt eng mit dem Institut für Bauphysik an der TU Wien zusammen. Dabei soll untersucht werden, wie die aktuell geforderten Kennzahlen erreicht werden können, ohne die Fassade zu ändern. Vor allem aber soll erstmals wissenschaftlich untersucht werden, wo die energetischen Probleme historischer Bausubstanz tatsächlich liegen. »Die Frage ist, ob neue Fenster tatsächlich so viel bringen oder die Probleme nicht ganz woanders liegen«, sagt Neubauer. Die Energiekennzahlen sollen auf neue Kriterien ausgerichtet sein, es sollen neue Parameter in die Berechnung einfließen und Alt- und Neubau unterschiedlich bewertet werden. Mit Gebäudesimulationsmodellen sollen die Rechenregel für das energetische Verhalten von Gebäuden neu definiert werden. Die ersten Ergebnisse werden 2010 erwartet. Thema DachgeschoßEin weiteres heißes Eisen im Bereich der Revitalisierung ist die Wohnraumbeschaffung durch Dachgeschoßausbauten. Denn die restriktive Auslegung der Erdbebennorm EUROCODE macht Investitionen in Altbauimmobilien zunehmend unrentabel. »Die Modernisierung der wertvollen innerstädtischen Bausubstanz ist zumeist nur in Verbindung mit einem Dachgeschoßausbau wirtschaftlich umsetzbar«, erklärt Thomas Rohr, Geschäftsführender Direktor von conwert Immobilien, der mit Modernisierung und Aufwertung von Stilaltbauten die hohe Nachfrage am Wiener Wohnungsmarkt befriedigen will. 35.000 Gründerzeithäuser gibt es in Wien, viele davon in bester innerstädtischen Lage mit hohem Entwicklungspotenzial. Davon sind laut Wirtschaftskammer allerdings 40 Prozent sanierungsbedürftig, zehn Prozent sogar generalsanierungsbedürftig. Außerdem werden laut Schätzungen von conwert derzeit rund 400 Dachgeschoßausbauten wegen dem unklaren Regelwerk zurückgehalten. »Hier könnte man gerade jetzt sehr rasch den Startknopf drücken und mit einem dreistelligen Millionenbetrag wirtschaftliche Impulse setzen, ohne dass es den Staat etwas kostet«, so Rohr. Er fordert eine praktikable Umsetzung der EUROCODE-Normen, etwa wie in anderen Ländern durch nationale Anhänge. Damit könnte eine Regelung geschaffen werden, die den in Wien vorherrschenden Bauweisen und Gefährdungen Rechnung trägt und den weiteren Ausbau bestehender Gebäude auch in Zukunft ermöglicht. Geld und Nachfrage vorhandenAuch Sans-Souci-Chef Winkelmayer bestätigt, dass sich die Revitalisierung im innerstädtischen Bereich oft nur rechnet, wenn auch der Dachboden mit ausgebaut werden kann. Laut einer Studie von Robert Kniefacz von der MA 19, Architektur und Stadtgestaltung, sind die Dachausbauten die einzigen Potenziale, die es im innerstädtischen Bereich noch gibt. Und die Frage ist, wie lange man auf diese Reserven noch verzichten kann. Denn gemäß dem alten Immobilien-Credo, wonach neben der Lage vor allem die Lage für den Wert entscheidend ist, werden die Top-Lagen weiter an Wert gewinnen. »In Wien ist eindeutig ein Trend zurück in die Stadt erkennbar. Vor allem die zentralen Lagen sind heiß begehrt und die Nachfrage nach exklusiven Wohnungen sehr groß«, weiß Winkelmayer. Finanzierungsprobleme in der Luxusklasse sieht er nicht. Selbst bei den Zusatzausstattungen wird nicht gespart. Winkelmayer kann von einem Kunden erzählen, dem das Kunststück gelungen ist, den Preis von 8.000 Euro pro Quadratmeter mithilfe von Extras auf 13.000 Euro hochzuschrauben. Und auch die zahlungskräftige Klientel aus dem Osten kommt wieder zurück und will Objekte in bester Lage, Preis unerheblich. Was sich allerdings geändert hat, ist die Art der Bezahlung. Während vor der Krise bis zu 50 Prozent des Kaufpreises fremdfinanziert wurden, wurde im letzten Jahr oft Cash bezahlt. Das ändert sich aber derzeit wieder. Das Geld wird billiger und die Fremdfinanzierung nimmt wieder zu. Aktuelle ProjekteKloster Hietzing: Im 13. Bezirk wurden insgesamt 15 Millionen Euro und 1,5 Jahre Bauzeit investiert, um aus einem Kloster eine Wohnanlage zu machen. Weil die drei Trakte, Kapellen-, Garten- und Terrassentrakt, aus unterschiedlichen Epochen stammen, verfügt jede Wohnung über einen eigenen Charakter und individuellen Flair. Der älteste Gebäudeteil stammt aus dem Jahr 1904, der Kapellentrakt aus den 1920er Jahren. Von den 48 Wohnungen stehen noch sechs zum Verkauf, darunter auch zwei Penthäuser. »Es war uns wichtig, die Seele und damit den Charme des Objekts zu bewahren. Durch die behutsame Umplanung der Innenräume und die Öffnung des Gebäudes in Richtung des ehemaligen Klostergartens wurde ein Wohnstandard höchster Qualität geschaffen«, so Projektentwickler Theodor Poppmeier, Geschäftsführer der Firma CGT Immobilien. Derzeit werden 26 weitere Wohnungen in der angrenzenden St. Veitgasse entwickelt. Die Fertigstellung soll im Frühjahr 2010 erfolgen. Wollner Hof: In Ottakring wurde mit dem Wollner-Hof eines der ältesten Gebäude am Brunnenmarkt revitalisiert. Das Gebäude war jahrelang zum Spekulationsobjekt verkommen, bevor die GEWOG das Haus im Jahr 2005 erworben hat. Die meisten Wohnungen standen vor der Sanierung aufgrund ihres katastrophalen Zustands bereits leer. Die Sanierung umfasste u.a. die Instandsetzung und Wärmedämmung der Fassaden, die Unterfangung der Fundamente, die Erneuerung der Steig- und Verteilungsleitungen für Gas, Strom und Wasser, den Einbau von Wärmeschutzfenstern und die Verbesserung der Wohnungen. Durch die umfassenden thermisch-energetischen Maßnahmen konnten die Energiekennzahlen im Altbestand von 133kWh/m2a auf 47kWh/m2a gesenkt werden. Nach der Sanierung verfügt der Wollner-Hof über 30 Wohnungen mit einer durchschnittlichen Größe von 84 Quadratmeter. Alle Wohnungen wurden bereits vergeben. Die Gesamtkosten der Sanierung machten rund 4,7 Mio. Euro aus, die Fördermittel der Stadt Wien rund 3,3 Millionen Euro.Licona-Fabrik: In der Zirkusgasse im zweiten Wiener Gemeindebezirk laufen seit Mai 2008 die Umbauarbeiten an der ehemaligen Licona-Fabrik. Die Ende des 19. Jahrhunderts errichtete Herrenmodefabrik wird nach der Revitalisierung durch die Sans Souci Group Raum für 34 exklusive Wohneinheiten bieten. Die Pläne stammen vom Architektenbüro Liegler Takeh Architekten. Insgesamt entstehen 4.630 m² Wohnnutzfläche mit 740 m² Terrassen, dazu eine Tiefgarage für 40 PKW und vier Motorradstellplätze. Der Quadratmeterpreis der Wohnungen liegt zwischen 3.000 Euro und 4.500 Euro. Großer Wert wurde darauf gelegt, den Bestand behutsam zu sanieren und zu erhalten. Die Wohnungen im Hoftrakt bieten vor allem Ruhe und durch großzügige Fensterfronten und große Balkone einen ungestörten Blick auf den benachbarten Park. Die in sich geschlossenen Atrium-Häuser setzen auf Ruhe und Intimität. Die Lofts hingegen bieten große und weitläufige Säulenräume mit charmantem industriellen Design. Die gusseisernen Säulen wurden original erhalten und verleihen den Lofts eine atemberaubende Optik. Modernität pur mit Blick auf die Stadt bieten die Sky-Cubes im Dachgeschoß.Die Gesamtbaukosten liegen bei 8,5 Millionen Euro. Von den 34 Wohneinheiten sind noch neun erhältlich. Die Umbauarbeiten sollen im Dezember abgeschlossen sein. Nutzungsänderungen für Top-Hotels:Besonders beliebt sind Revitalisierungen auch im Hotelbereich. Warimpex und die Vienna International Hotelmanagement AG wurden in den letzten Wochen gleich mit mehreren Auszeichnungen für die gelungene Revitalisierung des andel’s Hotel im polnischen Łódz ausgezeichnet. Für den Umbau einer ehemaligen Weberei in ein 4-Sterne-Haus gab es unter anderem den European Hotel Design Award 2009. Auch in Wien tut sich einiges. Aus dem ehemaligen Handelsgericht in der Riemergasse soll bis 2012 ein Four Seasons werden, am Schottenring das Palais Hansen ein Kempinski beherbergen. Und auch die asiatische Kette Shangri-La nistet sich am Schubertring in einem Stadtpalais ein.

Martin Szelgrad

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