Endlose Gewährleistungsansprüche gegen Bauträger bei sukzessivem Abverkauf – wie können sich Unternehmen schützen?
Das Bauträgergeschäft boomt. Dennoch ist es nicht selten, dass trotz intensiver Vermarktung einzelne Wohnungseigentumsobjekte (Wohnungen oder Stellplätze) eines Wohnbauprojektes nicht bis zur Fertigstellung verkauft werden. Die derzeitige Zinslage ermöglicht es Bauträgern, Preise zu halten und auf Käufer zu warten. Das wiederum führt dazu, dass der Abverkauf teilweise erst Jahre nach der Fertigstellung abgeschlossen wird.
So weit, so gut – das Problem, das sich daraus aber ergibt, sind die später beginnenden Gewährleistungsfristen der späteren Käufer. Was passiert, wenn erste Baumängel auftreten, die Regenrinne nach fünf Jahren kaputt ist oder Leitungen undicht sind? Wer kommt dafür auf? Das Gesetz ist dazu klar: Die Gewährleistungsfrist für unbewegliche Sachen beträgt gem. § 933 Abs. 1 ABGB drei Jahre ab dem Tag der »Ablieferung der Sache«. Was passiert aber, wenn der letzte Käufer sein Wohnungseigentumsobjekt erst vor einem Jahr, aber vier Jahre nach Fertigstellung erworben hat – kann dieser dann die Verbesserung der Regenrinne für die gesamte Eigentümergemeinschaft fordern?
OGH-Entscheidung
Im konkreten, der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall wurde die Wohnungseigentumsanlage vom Bauträger im Jahre 1999 fertiggestellt; im selben Jahr wurde Wohnungseigentum begründet. Der Käufer kaufte im Jahr 2006 eine weitere Wohnung. Zu diesem Zeitpunkt waren ihm keine Mängel an den allgemeinen Teilen bekannt.
Der OGH fasste zusammen, dass »[f]ür den Beginn [der] dreijährigen Verjährungsfrist […] nach einhelliger Ansicht bei Liegenschaften nicht der Zeitpunkt der bücherlichen Umschreibung, sondern jener der körperlichen Übergabe maßgebend [ist] (OGH 31.08.2010, 5 Ob 69/10y)«. Der OGH stellte bei der Beurteilung des Beginns des Fristlaufes der Gewährleistungsansprüche dieses Käufers hinsichtlich der allgemeinen Teile auf den Zeitpunkt der Übergabe der (weiteren) Wohnung im Jahr 2006 ab und gab der Klage der Eigentümergemeinschaft, an welche der Gewährleistungsanspruch des Klägers abgetreten worden war, statt. Auch dem letzten Erwerber soll die Geltendmachung des Verbesserungsanspruches zustehen.
Das aber führt zu einem erhöhten Risiko für die Bauträger, weil spätere Käufer einer Wohnung oder eines Stellplatzes ihre Gewährleistungsansprüche hinsichtlich allgemeiner Teile der Liegenschaft an die Eigentümergemeinschaft abtreten können und von dieser dann die Verbesserung eines erst einige Jahre nach Fertigstellung auftretenden Mangels begehrt werden kann. Schließlich muss der Bauträger dem Verbraucher drei Jahre Gewähr leisten.
Die Dreijahresfrist für Gewährleistungsansprüche beginnt bei einem Wohnungseigentumsobjektkauf mit der Übergabe der einzelnen Wohnung oder des einzelnen Stellplatzes. Es kommt daher nicht darauf an, wann etwa die Mehrheit der Liegenschaftsanteile an die Wohnungseigentümer oder die allgemeinen Teile der Liegenschaft an die Hausverwaltung übergeben wurden. Auch dem letzten Käufer sollen Gewährleistungsansprüche zustehen. Diese Ansprüche können dann vom jeweiligen Käufer an die Eigentümergemeinschaft abgetreten werden.
Können sich Bauträger dagegen wehren?
§ 9 KSchG sieht vor, dass die Gewährleistungsrechte eines Verbrauchers vor Kenntnis des Mangels nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden dürfen. Die Vereinbarung einer kürzeren als der gesetzlichen Gewährleistungsfrist ist für unbewegliche Sachen unwirksam.
Die sicherste Lösung ist jedenfalls der rasche Abverkauf, tunlichst noch vor Fertigstellung. Ist dies nicht möglich, sollten Bauträger bei späterem Abverkauf einer Wohnung oder eines Stellplatzes vorhandene und bekannte Mängel konkretisieren und mit negativer Leistungsbeschreibung darlegen. Die Beschreibung des Mangels muss dem Käufer die Möglichkeit geben, die Tragweite des »Mangels« zu erkennen und diesen im Zuge der Kaufentscheidung zu berücksichtigen. Sind Mängel daher bereits im Zeitpunkt des Kaufes bekannt, so ist ein Gewährleistungsausschluss auch gegenüber Verbrauchern wirksam, sofern vorhandene Mängel detailliert genug beschrieben werden.
Der Ausschluss bereits bekannter Mängel ist von großer Tragweite. Ein späterer Käufer kann nämlich nur jene Ansprüche an die Eigentümergemeinschaft abtreten, welche er selbst hat.