Hinkende Nachhaltigkeit

Nachhaltiges Bauen und Betreiben von Gebäuden« - so lautete der Titel, den die Delta-Gruppe und das Wiener Netzwerk Facility Management (WNF) für die Präsentation einer neuen Bauherrnfibel wählten. Was gut klingt, muss noch lange kein Hit werden. Das verdeutlichte Wolfgang Lösch, bei der Eco Business Immobilien AG als Vorstand zuständig für die laufende Betreuung des Bestandes. Er legte imposant dar, dass das Thema Nachhaltigkeit nicht kompatibel ist mit der Denke von Immobilien-Aktiengesellschaften. »AGs denken in Quartalen, was soll ich mich da mit Lebenszykluskosten beschäftigen«, erklärt er. Zudem sei es so, dass die Nachhaltigkeit in der Bewertung von Immobilien nicht enthalten sei. »Es gibt keine Normen, die bei der technischen Due-Diligence helfen würden, der Gebäudeausweis deckt nur Teile ab«, sagt Lösch. Er legt zugleich noch offen, nach welchen Qualitätskriterien die Bewertungen mitunter durchgeführt werden. »Die Gutachter fragen meist schon vorher, was herauskommen soll«, bekennt er. Auch was die Betriebs- und Instandhaltungskosten betrifft, ist Lösch ehrlich: »Diese sind erst im Nachhinein eruierbar und sagen vorerst nichts darüber aus, wer sie trägt - der Mieter oder der Eigentümer«, erklärt Lösch, dessen Unternehmen soeben eine Bilanz gelegt hat, in der eine Aufwertung der Immobilien um rund sechs Millionen Euro ausgewiesen ist. Löschs Resümee: »Nachhaltigkeit erfordert zuerst einmal Normen und Werte.«

Genau das hat sich Helmut Schick, Obmann des WNF und Vortragender an mehreren Bauakademien, zum Ziel gesetzt. »Wenn wir in der Lage wären, die Entscheidungskriterien in Werte umzumodeln, könnten wir abschätzen, was ein Bau in zwanzig Jahren wert ist«, meint er. Nachhaltigkeit wird nur dann durchsetzbar werden, wenn sie auch positiv in die Bewertung der Immobilien einfließt.
Der Zugang, den Schick dazu wählt, sind Public-Private-Partnership-Konstrukte, also Gebäude, die von Privaten für öffentliche Nutzer errichtet und betrieben werden. »Da sind die Betriebs- und Erneuerungskosten auf 25 Jahre mit einkalkuliert«, erklärt Schick. Der größte Einfluss auf die Nachhaltigkeit sei in der Planung zu erzielen, so der FM-Consulter. Er schlägt deshalb vor, dass bei Wettbewerben künftig eine dynamische Gebäudesimulation verpflichtend beigefügt werden müsse. Als weiteres für die Nachhaltigkeit wichtiges Kriterium meint Schick das Energiecontracting identifiziert zu haben. Gemeint ist damit etwa die Nutzung vorhandener Abwärme zur Kühlung, wie sie in manchen Vorzeigeprojekten mittels Absorptionskältemaschinen bereits praktiziert wird.

Einen dritten wichtigen Punkt sieht Schick in der Vergabe. Den Zuschlag sollte jener Bieter kriegen, der die geringsten Lebenszykluskosten ausweist. Schicks Idee dazu: Die Errichter sollten langfristig an die Wartung gebunden werden. Der Einsatz von Billigkomponenten würde dadurch reduziert, da die spätere Wartung bzw. der Austausch Mehrkosten verursachen. »Das alles ist Zukunftsmusik, Nachhaltigkeit entsteht aber nur dann, wenn Facility Management zur Leitfunktion beim Planen, Bauen und Betreiben von Gebäuden wird«, ist Schick überzeugt. Er hat federführend daran mitgearbeitet, die Bauherrnfibel von Delta mit Kriterien der Nachhaltigkeit zu ergänzen. Herausgekommen ist ein zwanzigseitiges Heft, das etwa Anregungen für alternative Ausschreibungen für Energie und Qualitätshinweise enthält.